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Immobilienexperte Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH zum Thema Baufinanzierung - darauf muss man achten
Ausschlaggebend bei der Baufinanzierung sind der Eigenanteil, die Zinsbindungsfrist und die Möglichkeiten zur Leistung von Sondertilgungen | Ivan Samkov

Immobilienexperte Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH zum Thema Baufinanzierung - darauf muss man achten

05. Juni 2023

Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Menschen die größte finanzielle Belastung ihres Lebens dar. Entsprechend wichtig ist es, bei der Finanzierung ein Modell zu wählen, das optimal zur individuellen Lebenssituation und zum eigenen Budget passt. Faktoren, die hierbei eine Rolle spielen, sind der Eigenanteil, die Zinsbindungsfrist und die Möglichkeiten zur Leistung von Sondertilgungen. Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH erklärt, worauf es ankommt.

Tipp Nr. 1 der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH - Prüfung der Ausgangslage

Denkt man über eine Baufinanzierung nach, sollte man zunächst einen genauen Blick auf seine persönliche und finanzielle Situation werfen. Persönliche Faktoren, die eine Rolle spielen, sind etwa der Familienstand, die Familienplanung, die Sicherheit des Arbeitsplatzes und die Planung einer künftigen Elternzeit. Unter finanziellen Gesichtspunkten spielen das monatliche Netto-Einkommen, die Höhe der laufenden Ausgaben, bereits laufende Kredite und die Höhe bestehender Rücklagen eine Rolle.

Vor allem der letzte Punkt gewinnt immer mehr an Bedeutung. Grundsätzlich wird empfohlen, die Finanzierung mit 20 – 30 % Eigenkapital zu planen. Das reduziert die Höhe des aufzunehmenden Kredits und die letztlich zu leistenden Tilgungs- und Zinszahlungen.

Als Eigenkapital zählen neben dem Kontoguthaben unter anderem:

Leistungen die selber erbracht werden können (Muskelhypothek)

Doch auch, wer über keine großen Eigenkapitalreserven verfügt, hat heute eine Reihe von Möglichkeiten, eine Baufinanzierung zu erhalten. Banken sprechen hierbei auch von einer Vollfinanzierung. Sie umfasst sowohl den Kaufpreis bzw. die Baukosten als auch die Kaufnebenkosten. Da das Risiko für die finanzierenden Banken höher ist, sind die Zinsen höher als bei einem Darlehen mit Eigenkapital. Angeboten werden sie vor allem in Zeiten niedriger Zinsen. Geeignet sind sie zum Beispiel für junge Familien, die noch kein ausreichendes Kapital ansparen konnten. Sie kann sich aber auch für Kreditnehmer anbieten, die zwar Ersparnisse haben, ihre langfristigen Vermögensanlagen aber nicht vorzeitig auflösen wollen.

Tipp Nr. 2 der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH - Laufzeit und Tilgungsrate richtig wählen

Finanziert man eine Immobilie, denkt man meistens nur daran, das Darlehen so schnell wie möglich abzubezahlen. Und auf den ersten Blick scheint eine kurze Laufzeit auch eine gute Wahl zu sein. Man spart Zinsen und ist früher wieder finanziell unabhängig. Eine kurze Laufzeit hat allerdings auch Nachteile. Der wichtigste besteht darin, dass die monatliche Rate oft sehr hoch angesetzt wird. Das kann später zu finanziellen Schwierigkeiten führen, wenn z. B. der Job wegfällt oder einer der beiden Partner in Elternzeit geht.

Deshalb sollte man großen Wert darauf legen, auch in Ausnahmefällen zahlungsfähig zu bleiben. Für den Einstieg sollte die Tilgungsrate deshalb lieber niedriger angesetzt werden. Bei vielen Verträgen gibt es mittlerweile flexible Konditionen, sodass man die Raten später immer noch anpassen kann.

Tipp Nr. 3 der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH – Vorsicht bei der Zinsbindungsfrist

Ein Aspekt, der beim Hauskauf und Hausbau von besonderer Bedeutung ist, ist Planungssicherheit. Deswegen vereinbaren vor allem in Zeiten dynamischer geopolitischer und weltwirtschaftlicher Entwicklungen wenige Menschen variable Zinsen mit ihrer Bank. Stattdessen wird ein fester Zinssatz für eine feste Laufzeit vereinbart. Für diese Zinsbindungsfrist weiß man genau, wie viel man bezahlen muss. Wer eine möglichst lange Zinsbindungsfrist wählt, profitiert von einem Mehr an Sicherheit, muss dafür in der Regel aber auch mit höheren Zinssätzen rechnen. So sichert sich die Bank für den Fall ab, dass sich die Zinssituation während der Laufzeit des Darlehens verändert. Das Höchstmaß an Sicherheit, aber dafür auch die höchsten Zinssätze bringt das Volltilgerdarlehen mit sich. Hier wählt man die Zinsbindung für die gesamte Zeit der Hausfinanzierung.

In allen anderen Fällen läuft die Zinsbindungsfrist früher oder später ab und es muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Da die Konditionen hierbei neu verhandelt werden müssen, besteht die Gefahr, dass der Zinssatz bei ungünstiger Marktentwicklung schlechter ist als am Anfang. Es empfiehlt sich deshalb, sich bereits einige Zeit vor dem Auslaufen der Finanzierung nach neuen günstigen Konditionen umzusehen. Vor allem in Niedrigzinsphasen lohnt sich das. Hier kann man zum Beispiel ein Forward-Darlehen nutzen, um sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Tipp Nr. 4 der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH – Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Sondertilgungen sind eine beliebte Möglichkeit, Immobiliendarlehen früher zu tilgen. Hier kann man neben den monatlich gleichbleibenden Raten auch Extra-Zahlungen leisten. Dadurch ist man früher schuldenfrei und spart Zinskosten. Bei vielen Anbietern sind Sondertilgungen neben den monatlichen Rückzahlungen zu bestimmten Terminen möglich. Oft fallen hierfür bis zu einer gewissen Höhe keine zusätzlichen Kosten an. Bei anderen Instituten sind vor allem bei höheren Sondertilgungen Zinsaufschläge zu entrichten.

Die größten Vorteile bestehen bei Sondertilgungen darin, dass man deutlich flexibler ist und dass man die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt. Dadurch vermindert sich die Restschuld und man profitiert in der Zukunft von einer größeren finanziellen Sicherheit. Ein weiterer Vorteil ist die üblicherweise reduzierte Vorfälligkeitsentscheidung.

Sondertilgungen sind vor allem dann sinnvoll, wenn man finanziell in der Lage ist, regelmäßig oder einmalig zusätzliche Tilgungszahlungen zu leisten. Gibt es Zinsaufschläge, sollte genau geprüft werden, wie realistisch zusätzliche Zahlungen perspektivisch sind. Werden sie nicht geleistet, ergeben sich vermeidbare höhere Kosten.

Tipp Nr. 5 der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH – Den Immobilienwert korrekt bestimmen

Die Frage nach dem Wert der Immobilie spielt beim Kauf eine entscheidende Rolle. Das liegt vor allem daran, dass Verkäufer und Baufirmen den Immobilienwert möglichst hoch ansetzen, Banken aber in der Regel mit einem deutlich niedrigeren Beleihungswert kalkulieren, den sie ermitteln, indem sie vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie 10 – 15 % Sicherheitsabschläge abziehen. Das tun Banken, um mit einem sicheren Wert zu rechnen, den sie im Falle einer Zwangsversteigerung mit Sicherheit erhalten.

Für den Kreditnehmer ist das aber von Nachteil, da mit einer im Vergleich zum Beleihungswert höheren Darlehenssumme auch der Zinssatz steigt. Gerade diese Differenz wird von vielen Käufern aber aus den Augen verloren, was sich später schwerwiegend auswirken kann. Deshalb ist Käufern unbedingt zu empfehlen, sich nicht nur am Kaufpreis zu orientieren. Hinzu kommt, dass Banken die Immobilie auch unabhängig davon nicht im Interesse des Käufers bewerten. Deshalb sollten Interessenten in jedem Fall einen unabhängigen Sachverständigen und eine unabhängige Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen.

Tipp Nr. 6 der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH - Förderungen nicht ungenutzt lassen

Baut oder kauft man eine Immobilie, kann man dafür unter bestimmten Bedingungen staatliche Unterstützung in Anspruch nehmen. Sowohl vom Bund als auch von den Bundesländern gibt es verschiedene Förderprogramme wie zum Beispiel das der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), das Familien mit geringem Einkommen (Baukindergeld), aber auch bei energieeffizienten Neubauten und Sanierungen sowie barrierefreiem Wohnen bereitgestellt werden kann.

Voraussetzung für eine Förderung ist ein zertifizierter Nachweis über die Erfüllung der vorgeschriebenen Anforderungen. Bezogen auf die Bundesförderung effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG) etwa bedeutet dies, dass das Gebäude bestimmte Anforderungen an die Nachhaltigkeit erfüllen muss. Diese werden durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bescheinigt, das von akkreditierten Zertifizierungsstellen ausgestellt wird. Aspekte, die hierbei eine Rolle spielen sind die Rückbau- und Recyclingfreundlichkeit, die Flächeneffizienz, der thermische Komfort, die Ressourceninanspruchnahme und Wirkungen auf die globale Umwelt sowie der Trinkwasserbedarf in der Nutzungsphase.

Über die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH

Die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH unterstützt Menschen aus allen Schichten der Bevölkerung mit einer umfassenden und branchenübergreifenden Beratung dabei, ein Haus zu bauen, das genau zu den individuellen Anforderungen passt. Zu den Kernleistungen gehört die Bereitstellung einer Plattform, über die in wenigen Minuten passende Grundstücke, Baufirmen und Finanzierungen vermittelt werden. Darüber hinaus steht die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH als Partner bei der Koordination sämtlicher Projektbeteiligter zur Verfügung.

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