Wohnungseigentumsgesetz: Forderungen der Experten | Foto: pixabay.com

Wohnungseigentumsgesetz: Forderungen der Experten

„Mehr als zehn Jahre hat es gedauert, bis die Politiker das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an die Bedürfnisse der Zeit anzupassen wagten. Für Verwalter als die entscheidende Schnittstelle in diesem Prozess ist ein rechtssicherer Rahmen, verbunden mit Antworten auf Fragen von Elektromobilität bis hin zu energetischer Sanierung, unabdingbar“, stellte der Präsident des BVI Bundesfachverbands der Immobilienverwalter, Thomas Meier, die Dringlichkeit des Reformprozesses dar. Bei einer hochkarätig besetzten Veranstaltung mit mehr als 130 Teilnehmern sowie Vertretern aus Politik und Praxis brachten der BVI und der Immobilienverband IVD die Positionen und Erfahrungswerte ihrer Mitglieder ein und nutzten so die Gelegenheit, die vorliegenden Gesetzesentwürfe zum Wohneigentumsrecht zu diskutieren.

BVI-Präsident Meier erneuerte auf der Konferenz zur WEG-Reform im dbb forum berlin die Forderungen von Immobilienverwaltern. „Das WEG-Recht hat großen Einfluss auf den Alltag und die Lebensqualität sehr vieler Menschen und deswegen braucht es die Reform jetzt. Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwalter müssen befähigt werden, möglichst konfliktfrei und reibungslos zu agieren“, sagte Meier in einem Grußwort.

Reformen im Wohnungseigentumsgesetz

Der Vize-Präsident des IVD und Vorsitzende des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter, Markus Jugan, betonte: „Die heutige Konferenz soll ein wichtiger Impuls für die geplante Reform sein. Immer wieder führen die gleichen Schwierigkeiten zu Konflikten in der WEG-Gemeinschaft. Ein besseres, praxistauglicheres Wohnungseigentumsgesetz ist daher auch ein Beitrag zur Wohnungseigentumsförderung, die sich die Große Koalition ja zurecht auf die Fahnen geschrieben hat.“

Der Diskussionsentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz greife allerdings nur zwei Themenkomplexe auf. Der Entwurf des Bayerischen Staatsministeriums gehe inhaltlich weit darüber hinaus. „Wir regen an, dass alle beide Novellierungsvorschläge und unsere Anregungen bei dem Gesetzgebungsverfahren berücksichtigt werden“, so Jugan.

In dem von BVI und IVD gemeinsam veranstalteten Fachforum trugen die Verbände unter anderem folgende Änderungsvorschläge zum Wohnungseigentumsgesetz vor.

Barrierefreiheit und Elektromobilität

Bisher war für bauliche Maßnahmen in diesen Bereichen die Zustimmung aller Eigentümer einer Gemeinschaft notwendig. Die Verbände schlagen vor, entsprechende Maßnahmen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu kodifizieren. Zudem plädieren sie dafür, einzelnen Eigentümern einen Duldungsanspruch gegenüber anderen Eigentümern zu vermitteln. Auch sollen Instandsetzungs- und Folgekosten gesetzlich geregelt werden.

Beschlusskompetenz

Gemeinsame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind bislang an die Bedingung geknüpft, dass mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer und der Miteigentumsanteile anwesend sind. Die Verbände schlagen daher vor, die Absenkung des für Beschlussfassungen notwendigen Quorums zur Disposition der Gemeinschaft zu stellen.

Außerdem sieht das jetzige Wohnungseigentumsgesetz lediglich die Möglichkeit vor, dass die Kostenverteilung bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nur für den Einzelfall mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümern und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden kann. Soll hingegen eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes (z.B. Sanierung aller Fenster) erfolgen, müssen alle Eigentümer zustimmen. Dies erschwert die Durchsetzung genereller Maßnahmen an bestimmten Gebäudeteilen. Die Verbände schlagen vor, den Begriff „Einzelfall“ im Gesetz zu streichen. Bislang müssen alle Eigentümer zustimmen, wenn eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes erfolgen soll. BVI und IVD setzen sich dafür ein, solche Beschlüsse bereits mit einfacher Mehrheit fällen zu können.

Umlaufbeschluss

Beschlüsse, die im schriftlichen Verfahren, dem sogenannten Umlaufverfahren, erfolgen, müssen bisher von allen Eigentümern getragen werden. In der Praxis scheitern derartige Beschlussfassungen häufig an der Zustimmung aller Eigentümer, sodass unter Umständen notwendige Maßnahmen nicht zeitnah umgesetzt werden können. Die Verbände schlagen vor, diese Bedingung auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit abzusenken, um die Gemeinschaft auch unabhängig von Eigentümerversammlungen handlungsfähiger zu machen.

Anzahl Beiratsmitglieder

Bislang umfasst der Verwaltungsbeirat laut Gesetz drei Mitglieder, sofern die Teilungserklärung keine Abweichung vorsieht. Der IVD schlägt vor, der Eigentümergemeinschaft das Recht einzuräumen, die Anzahl der Beiratsmitglieder selber bestimmen zu können.

Inkassovorgänge

Derzeit hat der von einer Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter keine originäre Befugnis, säumiges Hausgeld gerichtlich oder außergerichtlich einzutreiben. Nur die Eigentümergemeinschaft kann ihm diese Befugnis im Einzelfall erteilen. Außerdem gibt es bislang keine gesetzliche Regelung zur Fälligkeit des Hausgeldes. Die Verbände schlagen daher vor, den Verwalter per Generalklausel im Gesetz zu ermächtigen, selbst Inkassomaßnahmen zu veranlassen. Zudem plädieren sie für eine gesetzliche Regelung der Fälligkeitsregel für Wohngeldzahlungen.

Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahmen

Bislang müssen die Eigentümer dem Verwalter für sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßmaßnahmen eine gesonderte Befugnis erteilen. BVI und IVD schlagen vor, eine Generalklausel zu schaffen, die dem Verwalter erlaubt, aus eigener Kompetenz derartige Maßnahmen zu ergreifen. Die Summe, über die der Verwalter hier verfügen darf, soll auf 8% bis 10% der im Wirtschaftsplan festgesetzten Instandsetzungskosten begrenzt werden.

Offene Fremdgeldkonten

Bisher gibt es keine klare gesetzliche Regelung zur Art der Kontenführung in Eigentümergemeinschaften. In der Praxis durchaus üblich sind immer noch Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters laufen. Im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung und zum Schutze des Gemeinschaftsvermögens vor Privatinsolvenz des Verwalters und Drittgläubigerzugriffen schlagen BVI und IVD vor, dem Verwalter die gesetzliche Verpflichtung aufzuerlegen, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und offene Fremdgeldkonten zu führen.

Für den Gesetzgeber erläuterten auf dem Fachforum der Staatssekretär im Bundesjustizministerium Gerd Billen, der zuständige Referatsleiter Ministerialrat Wolfram Marx sowie die Referatsleiterin im Bayerischen Justizministerium, Ministerialrätin Dr. Katrin Herresthal, die derzeit vorliegenden Entwürfe. Experten des BVI und IVD, z.B. Rechtsanwalt Uwe Wanderer, Richter Dr. Oliver Elzer und Dr. Stefan Ollig, Geschäftsführer der Vonovia Immobilien Treuhand GmbH, kommentierten diese Entwürfe im wechselseitigen Austausch.

In der abschließenden Podiumsdiskussion brachten federführend an den Entwürfen beteiligte Bundestagsabgeordnete ihre Schwerpunkte bei der anstehenden Reform im Wohnungseigentumsgesetz ein. (red)

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