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Immobilienpreise und häufige Eigenbedarfskündigungen klettern in Rekordhöhen

Aufgrund steigender Mieten und Immobilienspekulanten fürchten Berliner Mieter seit Jahren die Verdrängung aus dem eigenen Kiez. Die mühsame Berliner Wohnungssuche, kann Mieter nun auch ereilen, wenn sie nicht freiwillig nach einer größeren Wohnung für den Familienzuwachs oder einer neuen Umgebung suchen. Eine Kündigung kann Mieter ganz unverhofft ereilen. Immer mehr Eigentümer melden Eigenbedarf an und können ihren Anspruch geltend machen – mit der Folge, dass langjährige Mieter ausziehen müssen. Es gibt festgesetzte Sperrfristen, die Mieter mehrere Jahre vor einer Kündigung schützen, doch auch dieses Recht muss vor Gericht erstritten werden.

Zudem verleihen nicht nur die Eigenbedarfskündigungen dem Wort Eigentum einen neuen Wert und besorgniserregenden Nachhall. Im vergangenen Jahr wurden 16.548 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Gegenüber dem Vorjahr sind das ganze 25 Prozent mehr. Die Zahlen entstammen dem Immobilienmarktbericht 2017/18 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der am Montag vorgestellt wurde.

 

Sperrfristen sollen Mieter vor den steigenden Eigenbedarfskündigungen und der Umwandlung ihrer Wohnungen in unerschwingliche Eigentumswohnungen schützen. | Foto: pexels.com

Sperrfristen sollen Mieter vor den steigenden Eigenbedarfskündigungen und der Umwandlung ihrer Wohnungen in unerschwingliche Eigentumswohnungen schützen. | Foto: pexels.com

 

Eigentumswohnungen, die schon teuer waren halten jetzt Rekorde

Während der Berliner Mieterverein (BMV) Alarm schlägt, geht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weiterhin verstärkt nach der Methode von Milieuschutzgebieten vor. Neben der Anzahl an Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen stiegen im Ergebnis auch die Preise für letztere. Im vergangenen Jahr lag die Preissteigerung für Eigentumswohnungen in Berlin bei rund 13 Prozent. Im Vergleich dazu legten die Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern um neun Prozent gegenüber 2016 zu. Insgesamt wurden Häuser und Wohnungen im Wert von 18,2 Milliarden Euro veräußert. Ein Rekordwert, der auch elf Prozent über dem von 2016 liegt. Während die Quadratmeterpreise „durchschnittlicher“ Eigentumswohnungen bei 3.626 Euro lagen, konnte nahe des Kurfürstendamms am teuersten für 18.200 Euro pro Quadratmeter gekauft werden. Dort wechselte eine Wohnung für den horrenden Kaufpreis von 8,5 Millionen den Besitzer.

Trotzdem sind Eigentumswohnungen im Durchschnitt in Mitte am teuersten. In Hohenschönhausen, Spandau und Reinickendorf kann noch am günstigsten gekauft werden. Zu beobachten ist, dass sich die gekaufte Wohnfläche jedoch verringert, da hohe Preise dazu zwingen an anderer Stelle zu sparen. Auch der steigende Anteil an sogenannten Mikroapartments in durchschnittlichen Größen von nicht mehr als 20 Quadratmetern, ist ein ausschlaggebender Grund. Häufig werden diese als Studentenapartments ausgewiesen, sind aber schon für den Durchschnittsberliner viel zu teuer. 61 Prozent aller Kaufverträge werden jedoch für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus abgeschlossen. Hier liegt der Durchschnittpreis bei 480.000 Euro, günstiger richtet es sich nur in einer eigenen Doppelhaushälfte ein.

 

Für ein freistehendes Ein-oder Zweifamilienhaus werden immer noch die meisten Kaufverträge abgeschlossen (61 Prozent, 2017). | Foto: pexels.com

Für ein freistehendes Ein-oder Zweifamilienhaus werden immer noch die meisten Kaufverträge abgeschlossen (61 Prozent, 2017). | Foto: pexels.com

 

Verdrängung durch Umwandlung und Eigenbedarfskündigungen

Die meisten Umwandlungen ehemaliger Mietwohnungen in Eigentum gab es im Bezirk Friedrichshain. Mit einigem Abstand folgen Neukölln, Charlottenburg und sogar Wedding. Nur in Mitte, Lichtenberg und Köpenick wurden mehr Eigentumswohnungen hochgezogen, als aus bereits bestehenden Mietwohnungen umgewandelt werden mussten. In den anderen Bezirken hatten sich Investoren hauptsächlich auf die Umwandlung bereits bestehenden Wohnraums beschränkt. Der Senat wies bislang 46 Berliner Milieuschutzgebiete aus, die in verschiedenen Stadtteilen 740.000 Mieter vor der Verdrängung oder Umwandlung schützen. Der Bezirk Pankow ist mit 13 Gebieten preislich am besten geschützt, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg mit neun. Auf Anfrage teilte die Senatsverwaltung der Morgenpost mit, dass bis Ende 2018 mit acht weiteren konkreten Festlegungen zu rechnen ist. Derzeit werden 13 zusätzliche Milieuschutzgebiete vorbereitet, 2019 sollen noch fünf folgen. Wo genau, wurde aber bisher nicht mitgeteilt.

„Vor dem Hintergrund weiter steigender Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zeigt sich, wie wichtig die Strategie der Ausweitung von Milieuschutzgebieten in Berlin ist“, kommentierte Stadtentwicklungsstaatssekretär Sebastian Scheel (Linke). Da es im vergangenen Jahr immer öfter zu Eigenbedarfskündigungen gekommen war, schlug der BMV auch eine Gesetzesänderung vor. Die steigende Zahl der Kündigungen konnte bisher nicht mit Zahlen belegt werden, sondern geht auf eine Aussage der Sprecherin der Berliner Zivilgerichte zurück. Sprecherin Annette Gabriel berief sich gegenüber dem rbb auf die „subjektive Einschätzung der dortigen Richterschaft“. Immerhin jedoch gab sie diesen besorgniserregenden Trend zu bedenken und machte so überhaupt erst darauf aufmerksam.

 

Mieter können gegen Kündigungen Berufung einlegen. Meist kommt es jedoch zu einem Rechtsstreit. | Foto: pexels.com

Mieter können gegen Kündigungen Berufung einlegen. Meist kommt es jedoch zu einem Rechtsstreit. | Foto: pexels.com

 

Klagen kann man

Bisher können Mieter gegen eine Kündigung nach Eigenbedarfsanmeldung Berufung einlegen. Der Fall eines 81-jährigen Rentners, den der Eigentümer aus seiner langjährigen Wohnung geklagt hatte und der darauffolgend überraschend verstorben war, entfachte die Debatte über einen beständigeren Mieterschutz jedoch wieder. Der BMV schlug einen Kündigungsschutz in hohem Alter ab 70 Jahren und bei über zehn Jahren andauernden Mietverhältnissen vor. Vom Eigentümerverband Haus und Grund wurde der Vorstoß bisher abgelehnt. Vorsitzender Carsten Brückner widersprach, Personen in geringerem Alter und mit kürzerer Mietdauer seien ebenso schutzbedürftig. Außerdem gab er die starren Grenzen zu bedenken. Sie könnten dazu führen, dass bestimmter Wohnraum an ältere Menschen nicht mehr vermietet würde.

Revision könne im Härtefall jetzt schon gegen die Eigenbedarfskündigung eingelegt werden, eine Gesetzesänderung sei also gar nicht nötig. Der angegebene Härtefall wie hohes Alter, eine Schwangerschaft, Krankheit, Verwurzelung oder fehlender Ersatzwohnraum, muss die Interessen des Vermieters überwiegen. Auch dieser kann Familienzuwachs, eine barrierefreie Wohnung oder finanzielle Notlagen als erforderlichen Rückgriff auf das Eigentum anmelden. Gesetzliche Festlegungen, die über solche Einzelfälle hinausgingen, seien „unverhältnismäßige Eingriffe in das Eigentumsrecht“ sagte Brückner der Berliner Zeitung.

Senat gegen Opposition und Eigentümer

Während der Eigentümerverband einen überzogenen Eingriff sah, wurde aus dem Büro der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher Zustimmung laut. Auch der SPD-Abgeordnete Klaus Mindrup zeigte sich für den Entwurf mehr als aufgeschlossen. „Entmietung, egal ob über Eigenbedarfskündigung oder Luxusmodernisierungen, ist ein Riesenproblem, das den sozialen Frieden unserer Gesellschaft gefährdet“ sagte Mindrup zur Verschärfung des Mietrechts. Bezahlbare Bestandsmieten müssten erhalten bleiben, damit sich das „Spekulationsrad“ nicht auch noch kräftig weiterdreht“.

 

Die massive Ausweitung der Berliner Milieuschutzgebiete ist im Senat umstritten. | Foto: pixabay.com

 

Hingegen bezeichnete Berliner CDU-Generalsekretär Stefan Evers die Ausweitung des Milieuschutzes als „Instrument wohnungspolitischer Verzweiflung“. Es fehle nicht nur an „Gestaltungswillen“, sondern sei zudem auch kein „Allheilmittel“.

„Eine Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung“

Bestimmte Sperrfristen schützen derzeit „schon“ beziehungsweise „nur“ vor der gröbsten Entwurzelung. So kann der neue Eigentümer beim Kauf einer vermieteten Wohnung dem Mieter erst nach frühestens drei Jahren kündigen. Das ordnete der Bundesgerichtshof persönlich an. Laut Einschätzung verschaffte die Rechtssprechung in letzter Zeit jedoch zu vielen Vermietern eine Kündigungserleichterung. Auch die Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, Maren Kern, gab zu bedenken, dass man die zuziehenden Ströme nicht mit „investorenfeindlichen Politikgebaren“ aufhalten könne. Für Kern muten die Rekordpreise des Immobilienmarktberichts als „eindringlicher Beweis für die anhaltende Attraktivität Berlins“ an.

 

Der BMV bezeichnete den neuesten Berliner Immobilienmarktbericht als "Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung". | Foto: pixabay.com

Der BMV bezeichnete den neuesten Berliner Immobilienmarktbericht als „Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung“. | Foto: pixabay.com

 

Schon heute gibt es Hintertüren, die sogar eine Umwandlung des Wohnraums in Milieuschutzgebieten ermöglichen. Verpflichtet sich der Eigentümer sieben Jahre nur zu vermieten, kann danach geschehen was eigentlich geplant ist. Werden bestimmte Stimmen nicht lauter, liegt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild mit seiner Einschätzung des Immobilienmarktberichts als „Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung“ ganz richtig. (cn)

Rasante Preissteigerung auch im Berliner Umland

Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt, der verstärkt Familien in das gut angeschlossene Umland treibt, kurbelt schon länger Brandenburgs Immobilienbranche an. Doch nun steigen auch dort die Preise in Rekordhöhen. Von 2012 bis 2016 nahmen die Einwohnerzahlen im Umland um 5,6 Prozent zu. In Berlin selbst waren es 5,9 Prozent. Besonders beliebt sind dabei die Regionen Potsdam, Falkensee und Königswusterhausen, ergab der Wohnungsmarktbericht der IBB. Das zunehmende Bauinteresse und die dementsprechenden Quadratmeterpreise bestätigt nun der Grundstücksmarktbericht 2017, den die Brandenburger Landesregierung aufsetzte. Gründe für den Boom sind die gute wirtschaftliche Lage und das niedrige Zinsniveau. Denn im Umland ist nicht nur der Platz für selbst erbauten Wohnraum gefragter denn je. Ein ähnlicher Trend zeichnet sich bei Eigentumswohnungen und dem landwirtschaftlichen Ackerland ab. Gewerbeflächen sind bislang noch „entspannt“ zu haben.

Insgesamt wechselten 2017 über 35.300 Grundstücke in Brandenburg, für ganze 5,9 Milliarden Euro den Besitzer. Gegenüber 2016 stieg der Umsatz hierbei um acht Prozent, während auch das Bauinteresse im siebten Jahr ungebrochen ist. Dabei sind vor allem Gebiete mit gut angeschlossenem Berliner Nahverkehr sehr begehrt, für welche die Preise unvergleichbar hoch getrieben wurden. Inzwischen sind im südwestlichen Kleinmachnow Quadratmeterpreise von 527 Euro hinzublättern. Damit ist das Kaufen dort teurer als in der Landeshauptstadt. Potsdam-Mittelmark erscheint hier sogar als günstige Alternative.

 

In Kleinmachnow liegen die Grundstückspreise inzwischen höher als in der Landeshauptstadt Potsdam. | Foto: pixabay.com

In Kleinmachnow liegen die Grundstückspreise inzwischen höher als in der Landeshauptstadt Potsdam. | Foto: pixabay.com

 

Wegziehen aus der Berliner Wohnsituation wird nicht günstiger

Am teuersten werden die berlinnahen Grundstücke verkauft, wenn diese individuell mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebaut werden sollen. Als „Lokomotive“ der Grundstücksgeschäfte bezeichnet Jürgen Kuse, Vorsitzender des Gutachterausschusses, der den Grundstücksmarktbericht erarbeitet, auch das Grundstück für das Eigenheim. „Sie machen 60 Prozent aller Kauffälle und 45 Prozent des Gesamtumsatzes aus“, so Kuse. Hierfür wurden 2017 ganze 6.628 Kaufverträge unterzeichnet. Dabei bleiben die Zahlen der abgeschlossenen Verträge relativ stabil, der Umsatz steigt jedoch. Wodurch klar ist, dass sich die Nachfrage, die sich in den letzten Jahren praktisch verselbstständigte, direkt in den Grundstücks- und Immobilienpreisen niederschlägt. Dreieinhalb Mal so viel wie in ländlichen Gebieten, beispielsweise in Barnim oder im Havelland, kostet ein Haus im Berliner Umland. So äußert sich der zweithöchste Boom seit der Wende vor allem in direkter Nähe zur Hauptstadt.

In ländlicheren Umgebungen, aus denen man Berlin nicht innerhalb einer Stunde Fahrtzeit erreicht, sind Grundstücke noch erschwinglich. Während man in der Landeshauptstadt Potsdam und Umgebung Quadratmeterpreise von 400 Euro aufwärts zahlt, liegt man an den preiswertesten Orten noch unter sieben Euro. In Heideblick (Dahme-Spreewald) und Ziesar kostet der Quadratmeter bislang 5,48 beziehungsweise 6,47 Euro. Bei eigenem Kaufinteresse lohnt es sich derzeit also, die ländliche Marktlage permanent im Blick zu haben, bevor es auch in Brandenburg keine  bezahlbaren Grundstücke mehr gibt. In Berlin kann man wohl selbst durch aufmerksame Beobachtung wohl eher kein erschwingliches Grundstück mehr ergattern.

 

Mehrheitlich zwar selbst genutzt, ist eine Immobilie gerade jetzt auch eine beispiellose Geldanlage. | Foto: pixabay.com

Mehrheitlich zwar selbst genutzt, ist eine Immobilie gerade jetzt auch eine beispiellose Geldanlage. | Foto: pixabay.com

 

Ländliche Gebiete zukünftig als Berliner Umland gehandelt

Doch auch weiter entfernte Städte, wie in Nähe der Havel oder Cottbus werden gefragter. Hier stiegen die Zahlen der Kaufverträge um 78 beziehungsweise um 156 Prozent in den letzten Jahren. Eine bislang günstigere Alternative bieten kreisfreie Städte so wie Frankfurt (Oder), wo sich Quadratmeterpreise zwischen elf und 440 Euro bewegen. Durchschnittlich ist der Quadratmeter dort für 110 Euro zu haben. Doch auch dieser Mittelwert stieg 2017 um 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

„Der Boom ist ungebrochen“, sagt Brandenburgs Innenstaatssekretärin Katrin Lange. Und dieser Boom weitet sich auch in ländliche Gebiete aus, da der anhaltende Preisanstieg auch zu einem veränderten Kaufverhalten führt. Mit Blick auf die Berliner Mietpreissprünge, ergattert man Alternativen für den Bau des Eigenheims in Unabhängigkeit vom Mietspiegel, solange diese noch halbwegs erschwinglich sind. Auch wenn man hierfür eine längere Fahrtzeit in Kauf nimmt. Mehrheitlich zwar selbst genutzt, ist eine Immobilie gerade jetzt jedoch auch eine beispiellose Geldanlage.

 

Nicht die beste Anbindung an die Hauptstadt zu haben, wird bald kein Argument mehr sein im Brandenburger Umland nicht zu bauen. | Foto: pixabay.com

 

Entwarnung für Gewerbeflächen

Für den Grundstücksmarktbericht analysiert ein unabhängiges Gremium aus Vertretern der Immobilienwirtschaft, die vom Brandenburger Innenministerium berufen werden, Kaufverträge des letzten Jahres. Notare übermitteln die beglaubigten Grundstücksverträge an die ehrenamtlich arbeitenden Gutachter des Ausschusses.

Beim Thema Gewerbeflächen können Unternehmen laut Gremium, anders als in Berlin, entspannter den passenden Standort finden oder sich überhaupt noch die Mühe einer Suche machen. Lediglich 1400 Flächen wurden 2017 verkauft, während die Quadratmeterpreise in Berliner Nähe durchschnittlich bei 66 Euro lagen. In berlinferneren Gebieten kann sich Gewerbe, das in Berlin keine Niederlassung mehr findet, derzeit für 19 Euro pro Quadratmeter ansiedeln. Das Land Brandenburg hingegen muss diese Chance der günstigen Standortfaktoren zukünftig kräftiger nutzen, um reale Ansiedlungen zu generieren.

 

Den Trend zu beobachten scheint essentiell, bevor der Wohntraum im Grünen, nach dem Wohnen im angestammten Kiez auch noch platzt. | Foto: pixabay.com

Den Trend zu beobachten scheint essentiell, bevor der Wohntraum im Grünen, nach dem Wohnen im angestammten Kiez auch noch platzt. | Foto: pixabay.com

 

Ungebrochener Boom, steigende Preise

Obwohl die bevorzugten Annehmlichkeiten des Umlandes ganz klar durch Großstadtnähe charakterisiert werden, holen auch einige Orte außerhalb des Umlandes auf. In der Nähe des Jobs, der Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Freizeitaktivitäten oder der Freunde zu sein, wird bald nicht mehr alleinig ausschlaggebend sein. Städte wie Eberswalde, Rathenow und Fürstenwalde verzeichnen überdurchschnittliche Preisanstiege. Die Gründe für den Boom, wie eine gute wirtschaftliche Lage, sowie die Berliner Wohnungsnot werden in den nächsten Jahren nicht abnehmen.  Den Trend zu beobachten scheint essentiell, bevor der Wohntraum im Grünen, nach dem Wohnen im angestammten Kiez auch noch platzt. (cn)

Sanus AG: Neubau ist die einzige Option

Die SANUS AG, gegründet 1996, ist eines der führenden Immobilienunternehmen in der Hauptstadt. Das Unternehmen realisiert als Projektentwickler zahlreiche Neubauprojekte in den Segmenten mittleres und gehobenes Wohnen. Seit ihrer Gründung hat die SANUS AG in Berlin mehr als 5.000 Einheiten realisiert.

Herr Nehls, der Berliner Immobilienmarkt gilt als überhitzt. Immer mehr Menschen strömen in die Stadt, die Preise steigen rapide, der Wohnungsleerstand liegt nur noch bei knapp über einem Prozent. Was muss aus Ihrer Sicht unternommen werden?

Ganz einfach: Es muss neu gebaut werden, das ist die einzige Option! Das ist Fakt und wird auch von niemandem bestritten. Auch Senatorin Lompscher hat sich dazu unmissverständlich geäußert. Die Frage ist also nicht, was getan werden muss, sondern wie es getan werden kann. Die Preise sind gestiegen, weil die Nachfrage immer größer wird. Das ist das Einmaleins der Marktökonomie. Es wird nur gelingen, Druck vom Kessel zu nehmen, indem zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.

Kürzlich hat die Bausenatorin neue Zahlen vorgelegt, die von einem zusätzlichen Bedarf von 194.000 Wohnungen bis 2030 ausgehen. Ist das überhaupt zu schaffen?

Diesen prognostizierten Wohnungsbedarf in einem relativ überschaubaren Zeitraum zu befriedigen, ist sicherlich eine Mammutaufgabe, die aber lösbar ist. Voraussetzung ist, dass alle Beteiligten, also die Politik, die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren Hand in Hand arbeiten. Auch die Bürger sind dabei gefragt. Wir legen großen Wert darauf, alle unsere Projekte transparent durchzuführen und auf den Bedarf der Menschen auszurichten.

Siegfried Nehls, Gründer und Vorstand der SANUS AG | Foto: SANUS AG

Siegfried Nehls, Gründer und Vorstand der SANUS AG | Foto: SANUS AG

Wie geht die SANUS AG diese Aufgaben an und was sind aktuell die wichtigsten Projekte für Ihr Unternehmen?

In jüngster Zeit haben wir den Fokus verstärkt auf den Neubau gelegt. Ganze Quartiere werden durch die SANUS AG neu entwickelt. 2016 haben wir ein Neubauensemble in der Seesener Straße in Charlottenburg fertiggestellt. Über 200 Wohneinheiten, verteilt auf gut 16.000 Quadratmeter. Aktuell planen wir ein neues Stadtquartier in der Greifswalder Straße in Pankow. Das Projekt sieht vor, bis 2022 an dem Standort über 400 Wohnungen auf insgesamt fast 36.000 Quadratmetern zu realisieren. Das ist aus meiner Sicht der einzig gangbare Weg, um der Wohnungsnot zu begegnen: Die Entwicklung neuer Quartiere auf ehemaligen Brachen und damit die Schaffung neuen Wohnraums.

Was sind aus Ihrer Sicht die Gründe für die zunehmende Attraktivität Berlins?

Dafür gibt es sicher viele Gründe. Um einige zu nennen: Berlin ist die Hauptstadt und hat damit per se eine große Anziehungskraft, vor allem auch für junge Menschen. Die Stadt gilt als hip, schick, bunt und lebendig. Die Wirtschaft hat angezogen und Berlin ist die Startup- City. Auch international hat sich der Stellenwert Berlins deutlich erhöht. Für ausländische Anleger ist die Stadt mittlerweile sehr interessant geworden. Im Übrigen ist das ja ein Zustand, den sich Berlin immer gewünscht hat: Internationales Flair, in einem Atemzug mit Metropolen wie London oder Paris genannt zu werden. Die Metropole ist auf einem guten Weg, was eben dazu führt, dass es die Menschen hierher zieht.

Was meinen Sie: Geht die Party weiter oder droht ein böser Kater?

Der Berliner Immobilienmarkt hat noch viel Potenzial und die internationale Anziehungskraft wird weiter zunehmen. Die Preise sind gestiegen, aber Berlin hat viel Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Metropolregionen. Für Investoren wird die Stadt weiter interessant bleiben, da eine Abschwächung dieses Trends nicht sichtbar ist und die Preise werden damit weiterhin steigen. Eine Immobilienblase ist aus meiner Sicht daher nicht zu befürchten. (ak)