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IBB stellt das Schwerpunktthema des IBB Wohnungsmarktbericht 2017 vor

Nicht nur Berlin wächst, sondern auch die umliegenden Gemeinden. Die Wanderungs- und Pendlerverflechtungen zwischen der Bundeshauptstadt und dem Umland zeigen deutlich, dass die Wohnungsmärkte eng verflochten und zu einer gemeinsamen Wohnungsmarktregion verwachsen sind. Vor diesem Hintergrund widmet sich das Schwerpunktthema des diesjährigen „IBB Wohnungsmarktbericht 2017“ der Betrachtung der gemeinsamen Wohnungsmarktregion „Berlin und das Umland“. Wo wird welcher Wohnungsbau realisiert, welche Potenziale bestehen im Gesamtraum für die Schaffung des dringend benötigten Wohnraums?

Bevölkerungswachstum von knapp sechs Prozent

Seit geraumer Zeit verzeichnen die 50 Städte und Gemeinden des Berliner Umlandes Bevölkerungsgewinne. Zwischen 2012 und 2016 stieg die Bevölkerung in den Gemeinden des Berliner Umlandes mit insgesamt 5,6 %. Berlin wuchs im selben Zeitraum um + 5,9 %. Somit steigt auch die Wohnraumnachfrage jenseits der Stadtgrenze von Berlin stetig an.

Steigende Mieten und Kaufpreise auch außerhalb Berlins

Das Wachstum im Umland geht wie in Berlin mit steigenden Kauf- und Mietpreisen einher. Auch die dynamische Entwicklung im Wohnungsbau zeugt von einem Anstieg der Nachfrage in den Berliner Umlandgemeinden. Seit 2007 wurden im Gesamtraum mehr als 100.000 Wohnungen fertiggestellt. Allein 2016 wurden rund 20.400 Wohnungen errichtet – ein neuer Höchstwert seit 1998. Dabei verläuft das Baugeschehen seit 2007 in der Bundeshauptstadt noch dynamischer als im Umland. Dr. Jürgen Allerkamp, Vorsitzender des Vorstands der IBB: „In Berlin hat sich das Fertigstellungsvolumen seit 2007 um etwa das 3,5-fache auf 13.659 Wohnungen im Jahr 2016 erhöht. Im Berliner Umland um das 1,5-fache auf zuletzt 6.752 Fertigstellungen. Damit wurden 2016 in allen Berliner Umlandgemeinden zusammen knapp halb so viele Wohnungen gebaut wie in Berlin.“

Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Berlins Einwohnerzahl wächst jährlich um 40.000 Menschen. Um alle, die heute schon hier leben und auch die Neu-Berlinerinnen und -Berliner mit Wohnraum, insbesondere mit leistbarem Wohnraum, versorgen zu können, braucht es planerische Weichenstellungen und das Engagement aller Beteiligten. Dass das Wachstum Berlins auch Auswirkungen auf Brandenburg und insbesondere die Umlandgemeinden hat, liegt auf der Hand. Wir stehen deshalb im ständigen Dialog, u.a. im kommunalen Nachbarschaftsforum, um auch die Entwicklung der wachsenden Stadtregion in einer geordneten und städtebaulich sinnvollen Art und Weise gemeinsam voranzubringen.“

Anteil des Geschosswohnungsbaus im Umland klettert auf 36%

Dass sich die Nachfrage im Berliner Umland wandelt, zeigt der differenzierte Blick in die Baustatistik. Auch wenn Ein- und Zweifamilienhäuser weiterhin das Baugeschehen im Berliner Umland dominieren, gewinnt der Geschosswohnungsbau auch jenseits von Berlin zunehmend an Bedeutung. Dr. Jürgen Allerkamp:„Mit rund 36 % aller Wohnungsbau-Fertigstellungen im Berliner Umland entfiel 2016 immerhin mehr als ein Drittel auf den Geschosswohnungsbau (Berlin: rd. 65 %).“

Der Wohnungsbau im Berliner Umland im Zeitraum von 2012 bis 2016 zeigt räumliche Schwerpunkte: Rund ein Fünftel aller Fertigstellungen im Berliner Umland wurden in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam realisiert. Hier zeigten sich die höchsten durchschnittlichen Fertigstellungszahlen mit rund 1.100 Wohnungen pro Jahr. Mit deutlichem Abstand sind hier zudem Falkensee (261), Königs Wusterhausen (255) und Teltow (200) zu nennen.

Neubaudynamik in Berlin höher als in Brandenburg

Zwischen 2012 und 2016 sind rund 62 % aller neuen Wohnungen im Gesamtraum in Berlin selbst entstanden. Hier vor allem im östlichen Zentrum und im Nordosten der Stadt.

2016 wurden im Gesamtraum rund 33.500 Baugenehmigungen erteilt, ein Plus um 11,8 % gegenüber dem Vorjahr. Das deutet darauf hin, dass die dynamische Wohnungsbauentwicklung ihr Ende noch nicht erreicht hat. Unter Berücksichtigung der Datengrundlagen, die hierzu bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie beim Land Brandenburg vorliegen, ist bis zum Jahr 2030 ein theoretisches Flächenpotenzial für rund 220.000 neue Wohnungen im Gesamtraum bekannt. Davon wird das Potenzial in den Berliner Umlandgemeinden auf insgesamt maximal 65.000 Wohnungen geschätzt.

Mehr als ein Viertel aller Neubaupotenziale im Berliner Umland befinden sich in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam. Das aktuell bekannte Wohnungspotenzial für Berlin von maximal 153.000 Wohnungen wird vor allem in Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte und Spandau verortet. (red)

Baukonjunktur gewann ab Jahresmitte an Fahrt

„Das Bauhauptgewerbe der Region Berlin-Brandenburg registrierte nach einem mäßigen ersten Halbjahr 2017 in der zweiten Jahreshälfte insgesamt deutliche Wachstumstendenzen – sowohl bei der Nachfrage nach Bauleistungen als auch in der Bautätigkeit“, erklärte Dr. Robert Momberg, Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbandes Berlin-Brandenburg, nach Bekanntgabe der Jahresergebnisse durch das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg.

Auftragseingang: Wohnungsbau bricht ein, Öffentlicher Bau mit Auftragsplus

Mit einem Jahresvolumen von 4,8 Mrd. Euro bewegte sich der Gesamtauftragseingang 2017 um 2,2 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Der Rückgang ergab sich aus der unbefriedigenden Entwicklung im ersten Halbjahr, welche trotz deutlich vermehrter Auftragseingänge in der zweiten Jahreshälfte das negative Gesamtergebnis bedingte. Betrachtet nach Bausparten trugen der Wirtschaftsbau und insbesondere der Wohnungsbau maßgeblich zu der negativen Gesamtbilanz bei. Der Wirtschaftsbau schloss mit Aufträgen im Wert von 1,7 Mrd. Euro um 3,9 Prozent schlechter ab als 2016. Der Wohnungsbau verblieb mit einem Bestellvolumen von ebenfalls 1,7 Mrd. Euro sogar um 11,7 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres. „Gerade die Auftragsentwicklung im Wohnungsbau bereitet Sorgen, geht sie doch sowohl in Berlin also auch in Brandenburg am Bedarf vorbei“, kommentierte Momberg das Ergebnis. Anders die Situation im Öffentlichen Bau. Dieser verzeichnete sowohl im ersten als auch im zweiten Halbjahr 2017 einen erheblichen Zuwachs. Das Auftragsvolumen erreichte 1,4 Mrd. Euro und lag damit um 15,4 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Umsatz: Alle Bausparten mit mehr oder weniger starkem Wachstum

Das Bauhauptgewerbe in der Region Berlin-Brandenburg verbuchte 2017 ein baugewerbliches Umsatzergebnis von 5,6 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von 5,7 Prozent gegenüber 2016 entsprach. Die Bautätigkeit entwickelte sich im Jahresverlauf nicht geradlinig. Während in der ersten Jahreshälfte 2017 der Umsatzerlös noch hinter dem des Vorjahres lag, war die Umsatzentwicklung im zweiten Halbjahr durch eine starke Dynamik gekennzeichnet. Diese reichte aus, um in der Jahressumme das positive Resultat zu erreichen. Das Wachstum fiel 2017 in den Bausparten sehr unterschiedlich aus. Im Wohnungsbau belief sich das Umsatzvolumen 2017 auf 2,1 Mrd. Euro (+12,0% ggü. VJ), im Wirtschaftsbau gleichfalls auf 2,1 Mrd. Euro (+0,8%) und im Öffentlichen Bau auf 1,4 Mrd. Euro (+4,5%).

Beschäftigung über dem Vorjahresniveau

Die durchschnittliche Zahl der gewerblichen Beschäftigten im Bauhauptgewerbe der Region Berlin-Brandenburg lag 2017 bei rund 40.500 und damit über dem Vorjahresniveau (+2,8%). „Dieses Ergebnis ist trotz Fachkräftemangels auf die unterschiedlichen regionalen Gegebenheiten zurückzuführen. Berlin profitiert in diesem Falle von Brandenburg und zieht vor allem Fachkräfte aus dem Umland ab“, so Momberg.  Die Anzahl der von Arbeitslosigkeit betroffenen Bauleute hat 2017 weiter abgenommen. Im Jahresdurchschnitt lag sie in der Region bei 6.100 Betroffenen und damit um 18,7 Prozent unter dem Stand von 2016. (red)