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Berliner Immobiliengipfel bei Sammler Usinger

Die Top-Entscheider der Berliner Immobilienwirtschaft trafen sich zum fünften Mal bei Gastgeber Sammler Usinger und der British Chamber of Commerce Germany (BCCG) auf der Zwei-Terrassen Veranstaltung am Unternehmenssitz der renommierten Anwaltskanzlei im Waldorf Astoria. Sabine Usinger moderierte souverän eine große Expertenrunde zum Thema „Internationale Investoren in Berlin – Neue Standorte und Projekte“.

Dabei wurde deutlich, dass Berlin nach wie vor eine hohe Anziehungskraft für Investoren aus aller Welt besitzt – und das trotz widriger politischer Bedingungen. Auffällig war, dass die Berliner Politik durch Abwesenheit glänzte. Dafür hat die mit Christian Gérôme (Allgemeine Immobilien-Börse GmbH), Alexander Harnisch (Diamona & Harnisch Projektmanagement GmbH), Christoph Fahle (betahaus Berlin), Thomas Graf (Drees & Sommer SE), Nikita Roshkow (Ahoy! Berlin), Jutta Heim-Wenzler (Tempelhof Projekt GmbH) sowie Andreas Völker (BNP Paribas Real Estate Consult GmbH) hochkarätig besetzte Diskussionsrunde unisono klar formuliert, dass Berlin noch viele Potenziale bietet.

Berlin braucht mehr Wohnungen

Der Geschäftsführer der Allgemeinen Immobilien-Börse GmbH Christian Gérôme brachte es auf den Punkt: „Kein Land exportiert so viele perfekte Produkte in alle Welt wie Deutschland. Das schafft Sicherheit. Wir sind das wohl sicherste Land in Europa – ohne Brexit, ohne Skandale und ohne Wirtschaftskrisen. Die Menschen suchen Sicherheit und das deutsche Grundbuch‎ ist das wohl sicherste der Welt. Deswegen kaufen auch viele Ausländer in Berlin.“

Allerdings gibt es auch Kritikpunkte an die Politik der deutschen Hauptstadt. „Wir brauchen mehr Wohnungen in der ‎Stadt. Denn Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Die hohen Mietpreise kommen nur durch eine Verknappung zustande. Dabei hat keine andere Stadt auf dieser Welt mehr Potenzialflächen als Berlin. Jede andere große Stadt träumt von vielen Brachflächen. Wir beziehungsweise unsere Politiker sind jedoch nicht in der Lage, diese Flächen als Bauland auszuweisen“, so Gérôme.

Berlin muss sein Potenzial ausschöpfen

Ob für Gewerbe, zum Wohnen, zur Miete oder zum Kauf – das Interesse an Flächen in Berlin steigt rasant. Zwar hält der Boom auf dem Immobilienmarkt weiterhin an, doch schöpft die Hauptstadt sein Potenzial nicht vollkommen aus. Viel zu lange dauert der Wohnungsbau. Nicht zuletzt musste die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, die angestrebten 30.000 Wohnungen, die bis 2021 entstehen sollen, auf 25.000 runter kalkulieren.

Die Situation in der Wohnungspolitik ist noch immer sehr angespannt. Der Wohnungsbau kommt schon lange nicht mehr mit der steigenden Nachfrage hinterher. Obwohl die Wohnungsnot von allen Seiten erkannt wird, wird von der Politik zu wenig dagegen unternommen. „Wir müssen mehr Druck auf die Politiker ausüben und wir müssen den Menschen sagen, wie wir nach vorne kommen“, fordert Projektentwickler Gérôme. (fs)

Berliner Speckgürtel: Jetzt boomen die Gemeinden

Die Hauptstadt ist ein teures Pflaster: Im ersten Quartal 2018 kostete eine Immobilie in Berlin-Mitte durchschnittlich 5.923 €/m². Ein Preis, den sich viele weder leisten können, noch wollen. Der Blick bei der Suche nach Wohneigentum wandert ins Umland. Aber ist der Berliner Speckgürtel wirklich noch eine Alternative? Die aktuelle Analyse des Immobiliendienstleisters McMakler kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: steigende Marktpreisentwicklungen im gesamten Berliner Umland im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem ersten Halbjahr 2017. Bei fast der Hälfte der Regionen legen die Preise sogar um mehr als zehn Prozent zu.

„Zahlreiche Seen, dichte Wälder und unverwechselbare Alleen – wohnen im grünen Speckgürtel von Berlin ist beliebt und äußerst attraktiv. Aber auch die explodierenden Immobilienpreise der Innenstadt treiben Immobiliensuchende ins Umland. Das befeuert die Preisentwicklung in allen Gemeinden, vor allem die bis dato günstigeren Standorte im Osten und Norden, wie Altlandsberg oder Oranienburg, holen sichtlich auf“, sagt Hanno Heintzenberg, Geschäftsführer von McMakler.

Berliner Preisniveau erreicht: Einige Umlandgemeinden sind teurer als Stadtbezirke wie Treptow oder Köpenick

Die teuersten Immobilien des Berliner Umlands mit durchschnittlich 3.756 €/m² liegen in den Gemeinden Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow. Gefolgt von Potsdam, wo Käufer derzeit 3.301 €/m² zahlen. Das ist ein Preisanstieg um fast zwölf Prozent beziehungsweise um über acht Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2017. Demnach sind diese zwei Umlandregionen sowie Glienicke/Nordbahn im Preisvergleich mit der Hauptstadt teurer als einige Berliner Stadtbezirke, wie Treptow oder Köpenick, wo der Quadratmeter im ersten Quartal 2018 durchschnittlich 2.802 Euro beziehungsweise 3.138 Euro kostete.

Die höchste Preissteigerung allerdings gab es im ersten Halbjahr 2018 in Zeuthen mit satten 14,7 Prozent auf 2.553 €/m², dicht gefolgt von Glienicke/Nordbahn mit 13,9 Prozent auf 3.212 €/m² und Wildau mit 13,8 Prozent auf 2.538 €/m². Unter den Spitzenreitern befinden sich unter anderem Straußberg, Altlandsberg, Petershagen/Eggersdorf, Fredersdorf-Vogelsdorf, Werneuchen, Oranienburg, Legebruch und Velten, die im Preisranking zwar auf den letzten Plätzen rangieren, aber deren Quadratmeterpreise im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 zwischen zehn und über 13 Prozent in die Höhe kletterten. Damit holen die Speckgürtelregionen im Osten und Norden Berlins deutlich auf.

Suchradius der Kaufinteressenten vergrößert sich

„Wir beobachten einen Überschwappeffekt im Berliner Speckgürtel. Gut zu sehen auch bei den Gemeinden Großbeeren und Wustermark, die von den hohen Preisen ihrer Nachbarn Potsdam, Teltow und Stahnsdorf profitieren. Der Suchradius der Kaufinteressenten erweitert sich immer mehr. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen“, schätzt der Immobilienexperte von McMakler.

Am günstigsten lässt sich Wohneigentum in Wustermark und Mittenwalde mit 2.103 €/m² beziehungsweise 1.769 €/m² erwerben. Damit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien im Speckgürtel nur noch in Mittenwalde unter 2.000 Euro. Zudem sind Immobilien in Mittwalde nur halb so teuer wie in Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow.

Ausbau des Verkehrsnetzes macht äußere Regionen des Speckgürtels attraktiver

Auffällig ist auch, dass die Preisentwicklungen in Dallgow-Döberitz, Hennigsdorf und Brieselang nahezu stagnieren und sich der Preisanstieg unter einem Prozent kaum bemerkbar macht. Auch in Eichwalde und Falkensee mit durchschnittlichen Quadratmeterpreise um 2.520 €/m² beziehungsweise 2.823 €/m² erhöhen sich die Preise um nur 2,5 Prozent. Das ist ein weiteres Zeichen, dass Immobiliensuchende – vor allem junge Familien – auf andere Standorte ausweichen, um günstiger ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. „Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie im Berliner Umland zu kaufen und nur über ein begrenztes Budget verfügt, sollte nicht zu lange zögern. Die Preisentwicklung kennt aktuell nur eine Richtung und die zeigt nach oben. Zudem macht der weitere Ausbau des öffentlichen Verkehrsnetzes auch die äußersten Regionen des Speckgürtels immer attraktiver“, ergänzt Heintzenberg.

Die Datenerhebung des Immobiliendienstleisters basiert auf einer Auswertung inserierter Kaufangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2016) verschiedener Immobilienportale für das erste Halbjahr 2017 und erste Halbjahr 2018. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung. (red)

Wohnungsnot wird durch komplexe Bürokratiestrukturen verschärft

Die Wohnungsnot in Berlin ist ein häufig diskutiertes Thema. Die Wirtschaft boomt, der Zuzug in die Hauptstadt reißt nicht ab. Prognosen zufolge werden in Berlin 2035 mehr als 4 Millionen Einwohner leben. Die Verknappung des Wohnraums spannt den Immobilienmarkt zusehends an. Laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung müssten jährlich ca. 10.000 neue Wohnungen fertig gestellt werden, um die Nachfrage zu stillen. Doch anstatt mehr Baugenehmigungen zu erteilen, wurden laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg im ersten Quartal 2018 weniger ausgestellt. Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen belief sich auf 880, das sind knapp 23% weniger als im ersten Quartal des Vorjahres. Eine Vielzahl weiterer Anträge bleibt jedoch aufgrund fehlenden Personals unbearbeitet.

Bürokratische Hindernisse

Komplexe bürokratische Vorgänge werden als Kostentreiber beim Wohnungsbau gesehen. Neben langwierigen Genehmigungsverfahren sorgen auch staatliche Anforderungen für ein Ausbremsen des Bauprozesses. Gesetzliche Auflagen erhöhen die Baukosten um 10%. Die Zahl der Anforderungen an neue Bauprojekte hat sich laut ZIA seit 1990 von 5.000 auf knapp 20.000 vervierfacht. Neben der energetischen Gebäudesanierung muss auch auf den Lärm- und Brandschutz geachtet werden. Für letzteren gilt beispielsweise, dass Gebäude zwei nicht verbundene Fluchtwege haben müssen. Solche Maßnahmen müssen in die Planung mit einbezogen werden, was diese verkompliziert.

Politisch tut sich auf dem Gebiet nicht viel. Im vergangenen April stellte die Fraktion der FDP im Bundestag einen Antrag, der für Entbürokratisierungen plädierte. Im Antrag hieß es: „Laut dem Endbericht der Baukostensenkungskommission ist der Anstieg der Baukosten auf den Einfluss  von  Anforderungs-  und  Qualitätsveränderungen  zurückzuführen,  aber  auch  auf  gesetzliche  Änderungen.“ Die Kosten sollten durch eine verpflichtende Folgenabschätzung von neuen Gesetzen für den Wohnungsbau reduziert werden. Der Antrag wurde Anfang Juli letztendlich abgelehnt. Nach Ansicht von Union und SPD sei die Regierung schon auf dem besten Weg, ihre Ziele zu erreichen. Einzig eine vermehrte Bautätigkeit sei erforderlich, um die Wohnungsknappheit zu bewältigen. Die jetzige Regierung hat sich das Ziel gesetzt, in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen zu bauen.

Regionale Ansätze gegen die Wohnungsnot

Auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sieht in der Bautätigkeit die Lösung. Maßnahmen, wie das kooperative Baulandmodell, werden vom Senat in den Vordergrund gerückt. Das Konzept des Senats sieht vor, bis 2021 rund 60.000 Wohnungen neu zu bauen, oder fertig zu stellen. Senatorin Katrin Lompscher dazu: „Wir sind auf einem guten Weg. Um das Defizit der vergangenen Jahre schrittweise abzubauen und den Wohnungsmarkt nachhaltig zu entspannen, müssen alle Beteiligten diesen konsequent weiter beschreiten“. Im vergangenen Jahr verfehlte der Senat sein selbstgestecktes Ziel um rund 8.000 Wohnungen.

Trotz der gegenwärtigen Wohnungsnot stoßen einige Bauprojekte auf Widerstand. Bürgerinitiativen und Anwohnerproteste legen dem Bau Steine in den Weg. Es entstehe der Eindruck, Bezirke würden absichtlich die Genehmigungsprozesse verlangsamen, um unliebsamen Konflikten mit Anwohnern aus dem Weg zu gehen, mutmaßte Andreas Becher, Vorsitzender des Bundes deutscher Architekten, gegenüber dem rbb. Investoren sind die Betroffenen der langen Prozesse. Laut einer Studie, die der WELT vorliegt, wurde „zeitaufwendige, bürokratische Kommunikation“ von jedem zweiten Unternehmen als Kostentreiber beim Neubau genannt.

Ist eine Lösung in Sicht?

Obwohl alle Seiten das Problem der Wohnungsnot erkennen, sieht es nicht danach aus, als würde die Bürokratie in naher Zukunft vereinfacht werden. Die Investoren wünschen sich ein Zurückschrauben der Standards, doch die Politik sieht keine Notwendigkeit dafür. Somit ist, zumindest in absehbarer Zeit, keine Einigung der verschiedenen Parteien in Sicht. Dennoch wird das Problem zumindest anerkannt und diskutiert. Das ist ein guter Anfang, aber nicht ausreichend, da die Zeit drängt und die Stadt immer weiter wächst. (ke)

Kooperatives Baulandmodell befindet sich auf dem Vormarsch

Seit August 2014 bestehen mit dem sogenannten Kooperativen Baulandmodell berlinweit einheitliche Regelungen für den Abschluss städtebaulicher Verträge, die zwischen dem Land Berlin und Vorhabenträgern vereinbart werden.

Seit Einführung der Leitlinie des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung 2014 bis zum 31.07.2018 wurden 49 städtebauliche Verträge nach Berliner Modell mit rund 20.000 Wohneinheiten (WE), davon ca. 4.000 mietpreis- und belegungsgebundene WE, abgeschlossen. Für den Folgebedarf in der sozialen Infrastruktur wurden bei diesen Verträgen ca. 1.500 Schulplätze und ca. 1.500 Kitaplätze vereinbart. Die Kostenbeteiligung der Vorhabenträger für die Bereitstellung von Grundschulplätzen beträgt ca. 54 Mio. Euro.

Kooperatives Baulandmodell wird im November 2018 fortgeschrieben

Senatorin Katrin Lompscher: „Über das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung sichert das Land Berlin, dass bei privaten Wohnungsneubauvorhaben auch preiswerter Wohnungsbau entsteht. Mit dem Berliner Modell wird außerdem die Übernahme von Kosten für soziale, technische und grüne Infrastruktur, die Voraussetzung oder Folge des geplanten Wohnungsbauvorhabens sind, durch den Vorhabenträger sichergestellt. Für den dringend benötigten Wohnungsneubau bietet das Berliner Modell einen einheitlichen und transparenten Rahmen.“

Mit der Fortschreibung werden die Erfahrungen aus der Praxis berücksichtigt und bereits erfolgte Anpassungen einbezogen. Die Fortschreibung wurde mit den Berliner Bezirken und den bau- und wohnungswirtschaftlichen Verbänden abgestimmt.

Kernthemen der Fortschreibung sind Anpassungen:

  • der Quote für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum auf 30 % der Geschossfläche Wohnen,
  • an die neuen Wohnraumförderungsbestimmungen WFB 2018,
  • der Planungsrichtwerte für die Kindertagesbetreuung ,
  • der Kostenkennwerte im Wohnungsneubau,
  • der pauschalen Kostenansätze für die Herstellung von Kita- und Grundschulplätzen,
  • der Herstellungskosten für Straßenflächen, Wegeflächen, Quartiersplätze, Grünflächen und Spielplätze.

Die Leitlinie in der neuen Fassung ist ab dem 1. November 2018 anzuwenden. Um eine frühzeitige Information der Beteiligten zu gewährleisten, steht die aktualisierte Leitlinie ab heute zum Download zur Verfügung.

Für vollständige städtebauliche Verträge, die bis zum 31. Oktober 2018 abgeschlossen werden, gelten die bisher anzuwendenden Kennwerte.

Das Berliner Modell bietet Transparenz und Kalkulierbarkeit der Kosten sowie ein standardisiertes Verfahren, um die Angemessenheit der zu vereinbarenden Leistungen zu überprüfen. (red)

Doppelmoral bei senatseigenen Unternehmen: Wohnraumpolitik ist verbindlich – nur nicht für Berlinovo?

Schon seit Jahren fällt die senatseigene Berlinovo immer wieder wegen ihres umstrittenen Negativ-Beitrags zur Berliner Wohnungspolitik auf. Nun gefährdet das Unternehmen den Senat auch noch durch die drohende Schadensersatzforderung eines privaten Wohnungsunternehmens wegen vertragswidriger gewerblicher Zwischenvermietung.

Berlins Finanzsenator Dr. Matthias Kollatz steht dem Aufsichtsrat der Berlinovo vor und repräsentiert das Unternehmen in dieser Funktion regelmäßig auf der internationalen Immobilienmesse MIPIM in Cannes. Ein Vorzeigeunternehmen ist die Berlinovo allerdings nicht, auch weil sie sich im Gegensatz zu allen anderen landeseigenen Wohnungsgesellschaften weigert, Teil des Mietenbündnisses zu werden und der Kooperationsvereinbarung zwischen den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und dem Senat beizutreten.

 

Unbefristete Mietverträge mit boarding house services?

Was ist geschehen? Die Unternehmenstochter Berlinovo-Apartment GmbH/Central Home bietet „möbliertes Wohnen auf Zeit“ im Objekt Fischerinsel 13-15 in Berlin-Mitte zu einem Wuchermietpreis von bis zu 28 EUR/m2 an. Nebenbei wird auch gleich elegant die Mietpreisbremse umgegangen, in dem die Wohnungen kurzerhand in boarding houses umgewandelt wurden. Auf Anfrage bestreitet die Pressestelle von Berlinovo diesen Sachverhalt jedoch. Man behauptet, dass „die Apartments auf Basis üblicher – unbefristeter – Wohnungsmietverträge vermietet und zu Wohnzwecken genutzt werden. Es liegt keine Zweckentfremdung im Sinne der Zweckentfremdungsvorschriften vor.“

Tatsächlich aber vermietet die Berlinovo-Tochter Central Home laut eigener Internetseite die Wohnungen als Kurzzeitunterkünfte. Hierbei wird der Slogan „Wohnsinnig Berlin – möbliertes Wohnen auf Zeit“ verwendet. Darüber hinaus werden diverse Services, wie ein 24-Stunden-Check-in, Frühstück, Endreinigung oder ein wöchentlicher Reinigungs- und Wäscheservice angeboten. Dafür wird eine stolze Mietsumme für ein Ein-Zimmer-Apartment verlangt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte überschreitet. Diese angebotenen Leistungen – und auch die Preise – sind charakteristisch für boarding houses, also das Wohnen auf Zeit.

 

Hohe Schadensersatzforderungen nach Klage gegen die Berlinovo

Gegen diese Vertragsverstöße hat nun der Vermieter des Objekts Fischerinsel geklagt. Ein Gerichtstermin ist kurzfristig angesetzt. Obwohl der Sachverhalt eindeutig und nicht zu widerlegen ist, ignoriert Berlinovo die bereits ausgesprochene Abmahnung und Kündigung des Vermieters und riskiert in der Folge hohe Schadensersatzforderungen. Der Vermieter wollte sich wegen des schwebenden Verfahrens zu dem Sachverhalt nicht äußern. Experten gehen jedoch von einem hohen Schadensersatzrisiko aus.

Profitmaximierung leicht gemacht, denn das Risiko trägt der Gesellschafter, das Land Berlin. Damit nicht genug, verstößt hier ein senatseigenes Unternehmen eklatant gegen die Senatspolitik, die strikt gegen Zweckentfremdung oder sozial schädliche Fehlnutzung vorgeht – sofern dies von anderen Marktteilnehmern praktiziert wird. Wird hier mit zweierlei Maß gemessen? Auch die Koalitionspartner  sollten die Duldung dieses sozialschädlichen Verhalten durch Dr. Kollatz (SPD) bereits auf dem Schirm haben. Hier wird die Glaubwürdigkeit der Mietenpolitik verspielt.

 

Kreatives Umgehen von Mietenbündnis und Kooperationsvereinbarung

Stattdessen wird von der Berlinovo fadenscheinig argumentiert, dass sie nur begrenzt mit anderen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften vergleichbar sei, da für diese andere rechtliche Gegebenheiten vorliegen würden. Denn Eigentümer der Immobilien sei nicht die Berlinovo selbst, sondern diverse von der ehemaligen Bankgesellschaft aufgelegte Fonds, an denen das Land und die Berlinovo (als Treuhänder für das Land und aus eigenem Recht) als Mehrheitsanteilseigner beteiligt seien.

An nahezu allen Fonds seien daneben noch externe Drittzeichner beteiligt. Ein Konstrukt, um Verpflichtungen wie das Mietenbündnis und die Kooperationsvereinbarung zu umgehen? Diese fordern „leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“, um damit die Verdrängung von mittleren und geringen Einkommenshaushalten zu vermeiden. Schöne Worte – für die landeseigene Berlinovo gelten diese jedoch offenbar nicht.

 

„Unternehmerische Vision und Verantwortung“ à la Berlinovo

Denn es geht hier nicht nur um einen Verstoß gegen vertragliche Bedingungen, die mögliche Schadensersatzforderungen nach sich ziehen können. Es kommt natürlich noch die politische und moralische Komponente hinzu, die in Berlin in diesem Zusammenhang immer wieder angeführt wird. Diese Politik der Koalition im Hinblick auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums und Mieterschutz wird von der – man muss es sich mal auf der Zunge zergehen lassen – senatseigenen Berlinovo mit Füßen getreten.

Es ist zumindest erstaunlich, dass ein laut Selbstdarstellung für „unternehmerische Vision und Verantwortung“ stehendes landeseigenes Unternehmen – dem durch die Landesregierung selbst festgestellten angespannten Wohnungsmarkt zum Trotz – Wohnraum mitten in Berlin, entgegen ausdrücklichen und vertraglich bindenden Vereinbarungen, dazu nutzt, den eigenen Profit zu maximieren und dadurch Wohnraum dem Markt zu entziehen. Erschütternd ist jedoch geradezu, mit welcher Selbstverständlichkeit sich ein landeseigenes Unternehmen nicht nur über das Recht, sondern auch über die Ziele und die erklärten politischen Vorgaben seines Gesellschafters und des Aufsichtsrats hinwegsetzt. Es bleibt nur der Schluss, dass Begriffe wie „Profitmaximierung“ und „sozial schädliche Fehlnutzung“ gerne in Bezug auf andere verwendet werden. Man selbst nimmt sich als senatseigenes Unternehmen aber die Freiheit heraus, auf Kosten anderer den großen Reibach zu machen! (red)

Zeremonie mit besonderer Beschallung: Grundsteinlegung im Carré Sama-Riga

Unterschiedlicher könnten die Szenen nicht sein: Vor dem Bauzaun klappern selbsternannte Bürgeraktivisten mit Kochlöffeln auf Töpfen, hinter dem Bauzaun die fleißigen Bauarbeiter mit Messern und Gabeln beim festlichen Buffett. Bei der Grundsteinlegung des Carré Sama-Riga am letzten Freitag, einer Veranstaltung, die traditionell für die beteiligten Gewerke gedacht ist, protestierte eine kleine Aktionsgruppe mit „XXL Scheppern“ gegen das Bauvorhaben der CG Gruppe in der Rigaer Straße. Die direkt gegenüber bauende KW-Development GmbH wird von den Aktivisten hingegen ignoriert. Rückfragen dazu werden auch nicht beantwortet. Fast scheint es, als wüssten die Aktivisten tatsächlich nicht, dass hier zwei Bauherren neue Wohnungen bauen. Und natürlich entspricht Christoph Gröner als Vorstandsvorsitzender der CG Gruppe AG, der sich zuletzt in einer großen Doku öffentlich präsentierte, auf den ersten Blick ideal dem kapitalistischen Feindbild.

Dabei scheint für das Carré Sama-Riga die extreme Ablehnung unbegründet. Eine Brache wird mit Wohnungen bebaut, ein altes Gebäude aus den 1890er Jahren, welches nicht unter Denkmalschutz steht, wird freiwillig saniert. Insgesamt entstehen in Alt- und Neubau über 130 Wohnungen mit Kaltmieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter sowie kleinere Gewerbeeinheiten. Keine Luxuswohnungen oder Eigentums-Penthäuser. Keine Entmietung und kein Abriss haben hier stattgefunden. Für die Grundsteinlegung wurde den umliegenden Gewerbetreibenden, die über Umsatzeinbußen durch die teilweise Sperrung der Rigaer Straße zum Schutz der Baustelle klagen, angeboten, Aufträge zu übernehmen. Das Angebot wurde abgelehnt. Auch sonstige Bemühungen der CG Gruppe, den Gewerbetreibenden zu besseren Umsätzen zu verhelfen, blieben umsonst. „Hier auf der Baustelle gibt es so viele Bauarbeiter, die sich über Frühstück- oder Mittagsangebot freuen würden. Wer hier einen mobilen Stand aufbaut, dem würden die Speisen aus der Hand gerissen“, sagt ein CG Mitarbeiter.

Projektentwickler Gröner fordert die Einhaltung der Gesetze des Rechtsstaates

Bei seiner Rede dankt Christoph Gröner den Gästen „die sich getraut haben zu kommen“, den Projektpartnern und den Bauarbeitern. Sein besonderer Dank gilt auch den Polizisten, die die Baustelle von den Aktivisten abschirmten. Warum dies dies nötig ist, wird ebenfalls in Gröners Rede klar: Offenbar wurden schon des Öfteren Autos von Mitarbeitern oder Baufahrzeuge beschädigt. Zuletzt wurden die Scheiben des Leipziger Architekturbüros eingeworfen – während die Mitarbeiter drinsaßen. Dass Gröner abschließend mit deutlichen Worten das Durchgreifen des Rechtsstaates fordert, ist unter diesen Umständen mehr als verständlich.

Tatsächlich eignet sich die CG Gruppe auf den zweiten Blick dann doch nicht als ideales Feindbild. Wer sich die Engagements des Projektentwicklers ansieht, muss feststellen, dass er neben seiner Bautätigkeit auch sozial aktiv ist. In Berlin wird seit Jahren der Verein Laughing Hearts unterstützt, der Kinder aus Heimen fördert. In diesem Jahr hat Gröner sogar einen Bauernhof gekauft, auf dem nun jede Woche zig Kinder dem Heimalltag für ein paar Tage entkommen können. Auch in anderen Städten engagiert man sich. So wurde zum Beispiel in Dresden die Sponsoringpatenschaft für das Kulturfestival „Palais Sommer“ übernommen.

In der Baugrube des Carré Sama-Riga ist das Scheppern nur im Hintergrund wahrzunehmen. Auch als die Gäste der Grundsteinlegung schon  gegangen sind und die Bauarbeiter wieder ihre Arbeit aufnehmen, trommeln die Aktivisten weiter. Die Anwohner werden sich gefreut haben. (red)

GLINT: Von der Gründerzeit zur Moderne

Scharen von Touristen und Geschäftsleuten strömen tagtäglich vorbei an modernen Glasbauten durch Mittes Straßen. Nur wenige Schritte von der trubeligen Friedrichstraße entfernt, wird eines der letzten architektonischen Zeugnisse der Berliner Gründerzeit aus dem Dornröschenschlaf geweckt.

Der Kontrast zwischen der modernen von Glas dominierten Fassade des Bundesfamilienministeriums und dem ihm an der Glinka-/Ecke Taubenstraße gegenüberliegenden Gebäudekomplex springt sofort ins Auge. Die langsam bröckelnde Fassade ist mit Efeu bewachsen. Dennoch spürt man das alte Flair der Berliner Gründerzeit, in der die Gebäude entstanden sind.

Geschichtsträchtige Vergangenheit

Als die vier Gebäude zwischen 1873 und 1886 entstehen, ist die alte Friedrichstadt ein Geschäfts- und Bankenviertel. Die Bauherren damals waren Kaufleute, ein Landschaftsmaler und ein Fleischer, die selber in den Gebäuden lebten und arbeiteten sowie als Vermieter agierten. Nach dem Kauf der Gebäude durch die Reemtsma Cigarettenfabriken 1940 drohte ihnen der Abriss. Der Ausbruch des Zweiten Weltkrieges verhinderte dies. Notwendige Reparaturen nach Kriegsende wurden eher notdürftig zu DDR-Zeiten vorgenommen. Aus dieser Zeit stammt auch der Kratzputz an den Gebäudefassaden. Nach langen Zeiten des Leerstands hat es ganze elf Jahre gedauert, bis der Immobilienentwickler COPRO die Chance erhielt, die vier unter Denkmalschutz stehenden Gründerzeithäuser aus ihrem Schlummer erwachen zu lassen.

Verbindung von Alt und Neu

Ab nächstem Jahr wird der Berliner Projektentwickler COPRO zusammen mit von Bothmer Architekten das vier- bis fünfgeschossige Gebäudeensemble mit Herzblut und Know-how sanieren und revitalisieren. Außerdem wird der Bestand durch einen Neubau harmonisch ergänzt. GLINT ist eine Verschmelzung aus Moderne und Gründerzeit. Gusseiserne Verzierungen an den Eingangstüren und Toren, Bodenfliesen sowie originäre Deckenornamente sind nur einige der Elemente, die an die Historie des Komplexes erinnern.

Hochwertige Apartments mit zeitloser Ausstattung

Insgesamt entstehen in GLINT 72 Eigentumswohnungen sowie fünf Gewerbeeinheiten im Herzen Berlins. Neben eleganten Studios zwischen 25 und 50 Quadratmetern, die sich durch hohe Decken und eine intelligente, offene Raumaufteilung auszeichnen, entstehen auch Residences mit zwei bis drei Zimmern, die sich über 50 bis 100 Quadratmeter erstrecken. Noch großzügiger sind die Rooftops mit bis zu 330 Quadratmetern und begrünten Dachterrassen. Darüber hinaus kümmert sich ein Concierge vor Ort um die individuellen Bedürfnisse der Bewohner.

 

Die Wohnungen zeichnen sich durch offene Grundrisse, zeitloses Design und viel Licht aus | Foto: GT Development GmbH/xoio

Die Wohnungen zeichnen sich durch offene Grundrisse, zeitloses Design und viel Licht aus | Foto: GT Development GmbH/xoio

 

Gemeinschaftsorte als Mehrwert

Ergänzt werden die hochwertig ausgestatteten Wohnungen durch eine Hof-Oase sowie eine Kaminlounge, die von allen Bewohnern gemeinschaftlich genutzt werden können. Dieser Mehrwert verbindet die Nachbarn zu einer Community. Ein zukunftsweisendes Mobilitätskonzept mit E-Bikes und E-Mobility-Stellplätzen, die Platz in der Tiefgarage finden, unterstreichen die Vorwärtsgewandtheit GLINTs. Voraussichtlich 2022 soll das historische Gebäudeensemble fertiggestellt sein und in neuem Glanz erstrahlen. (cr)

Trotz steigenden Mietpreisen – Der Berliner Immobilienmarkt boomt

Die Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsort steigt von Jahr zu Jahr. Auf dem Weg zur Metropole wächst die Stadt Jahr für Jahr, besonders in den letzten fünf Jahren stieg die Bevölkerung jedoch sprunghaft an. Aktuell steigt die Einwohnerzahl jedes Jahr um 40.000 Menschen. Dementsprechend hoch ist die Nachfrage nach bezahltem Wohnraum. Wer sich jedoch heute in Berlin nach preisgünstigen Wohnungen umschaut, wird nur wenig Glück haben. Denn die Hauptstadt hat derzeit mit drastisch steigenden Mieten zu kämpfen. Auch die Leerstandsquote sinkt weiterhin auf 1,6 Prozent.

Nichtsdestotrotz hält der Boom auf dem Immobilienmarkt aufgrund des wachsenden Nachfrageüberhangs für Wohnimmobilien weiterhin an. Um den Bedarf an Wohnraum und auch an Arbeitsstätten decken zu können, sind bereits mehrere Projekte geplant. So hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen das Wohnungs- und Städtebauprogramm Wachsende Stadt initiiert. Dieses beinhaltet den Bau von 14 Stadtquartieren.

Ein Ende des Booms ist nicht in Sicht

Trotz der steigenden Preisen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum, aber auch nach Bürofläche ungebrochen. Vor allem wollen immer mehr Start-up Unternehmen ihren Standort nach Berlin verlegen. Denn die Hauptstadt verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur, ein großes Flächenangebot und ein breites Angebot an hoch qualifizierten Arbeitskräften.

„Dass eine Vielzahl an großen Unternehmen derzeitig darüber nachdenken, ihre Zentrale nach Berlin zu verlagern, ist in dieser Dimension neu für die Stadt. Es unterstreicht aber wie dynamisch der Standort mittlerweile von nationalen wie internationalen Firmen gesehen wird“, so Jan-Niklas Schroers, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills Berlin.

 

Die Nachfrage nach Bürofläche bleibt weiterhin hoch. Immer mehr Start-ups wollen sich in Berlin niederlassen. | Foto: pixabay.com

Die Nachfrage nach Bürofläche bleibt weiterhin hoch. Immer mehr Start-ups wollen sich in Berlin niederlassen. | Foto: pixabay.com

 

Wohnen auch außerhalb des S-Bahn-Ringes wird gefragter

Infolge der sinkenden Leerstandquote und den steigenden Mietpreisen ziehen immer mehr Menschen in den Berliner Speckgürtel um. Auch Randlagen rund um den S-Bahn-Ring rücken immer mehr in den Fokus.

„Für große, namhafte Mieter kommen immer mehr auch Lagen um den S-Bahn-Ring infrage. Hier können sie noch für 15 bis 20 Euro Flächen mieten anstatt die Spitzenmietpreise in den besten Lagen zahlen zu müssen“, erklärt Schroers.

Für den Berliner Markt wird 2019 etwas Entlastung erwartet

Aufgrund der Flächenpipeline könnte sich der Berliner Markt ab 2019 etwas erholen. So geht aus dem Büromarktbericht des Immobilien-Dienstleistungsunternehmens Savills hervor, dass im kommenden Jahr knapp 500.000 m² neue Bürofläche entstehen soll. 2020 sind sogar 700.000 m² geplant. „Durch die zu erwartende Entwicklung im kommenden Jahr dürfte das Mietpreiswachstum – je nachdem wie sich die Nachfrage entwickelt – in der Folge verlangsamen“, sagt Christian Leska, Managing Director Office Agency bei Savills in Berlin.

 

Flächenpipeline könnte Berliner Markt entlasten | Quelle: Savills

Flächenpipeline könnte Berliner Markt entlasten | Quelle: Savills

 

Darüber hinaus will Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, nun den Wohnungsbau weiter ankurbeln. So will Lompscher die Zahl der Stadtquartiere von 11 auf 14 erhöhen. Demnach sollen bis zum Jahr 2030 rund 42.000 neue Wohnungen gebaut werden. (dn)

Zwischen Kloster, Markt und Rathaus: Historische Mitte wird restauriert

Ein Projekt zur Stadtreparatur, das 800 Jahre Berliner Geschichte wieder aufleben lassen soll, wird nun endlich konkret. Seit 15 Jahren wird diskutiert, geplant und als unzureichend wieder verworfen. Nun soll die ehemalige historische Mitte Berlins zwischen Rotem Rathaus, Klosterruine und Nikolaiviertel wiederhergestellt werden. Auf einem 100 Hektar umfassenden Areal unweit der Spree, soll architektonisch repariert werden, was Krieg und Nachkriegsplanung sowie zahlreiche Abrisse, Durchbrüche und Verbreiterungen zerstörten. Das Land Berlin wird am ältesten Platz der Stadt, dem inzwischen stark frequentierten Verkehrsknotenpunkt Molkenmarkt sowie rund um das Klosterviertel modern anpassen und neu errichten. Für die Umleitung der unverzichtbaren städtischen Verbindungsstraßen Grunerstraße und Stralauer Straße wurden bereits einige Bäume gefällt. Sie machen Platz für drei Wohnungsneubauten und die Cafés, Geschäfte und Galerien, die das Viertel beleben sollen.

Der Etappenbau startet mit der 18 Millionen Euro teuren Verlegung der genannten Schnellstraßen, damit der Verkehr weiter fließen kann. Archäologen bereiten sich auf die Ausgrabungen vor, die bis in das Jahr 1500 zurückdatierte Grundrissreste zutage fördern könnten. Auch ihnen soll ausreichend Zeit gegeben werden, damit die historischen Funde später sichtbar konserviert als Teil des Viertels wirken können. Das größte Grabungsprojekt seit der Wende, findet auf einer 25.000 Quadratmeter großen Untersuchungsfläche statt.

Archäologen bereiten sich im Viertel um den Molkenmarkt auf die Ausgrabungen vor, die bis in das Jahr 1500 zurückdatierte Grundrissreste zutage fördern könnten. | Foto: pixabay.com

Als historische Mitte seiner Identität beraubt

Von den 1500 Bauten um 1840 sind heute, fast 180 Jahre später, nur noch 12 historisch erhalten. Was vom Krieg zerstört, den Nazis später als Verwaltungszentrum geplant und den Stadtplanern der DDR als Großkreuzung nicht fertiggestellt wurde, liegt heute größtenteils brach. Die verbliebenen historisch bedeutenden Gebäude im Umfeld liegen isoliert und beziehungslos zueinander und berauben das Viertel einer Identität. Das Gebiet ist durch Monostrukturen von Bürobauten und Verwaltungen nahezu ohne relevante Wohn- oder Ladennutzung geprägt.

Ein riesiger Kreisverkehr, ungefilterte Abgase und geschäftiger Lärm bestimmen das kriegsversehrte Viertel hinter dem Roten Rathaus. Die Gesellschaft Historisches Berlin (GHB) kämpft seit 25 Jahren für den Wiederaufbau. Im Juni 2017 ebnete Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) erstmals den Weg dafür, die Stadtreparatur großflächig anzugehen. Über das Rathausforum hinaus, in nahezu allen Gebieten des historischen Stadtkerns, soll nun mit dem Wiederaufbau begonnen werden.

Archäologische Fenster, Verbindungskorridore und Wohnungstüren

Nach Verlegung der städtischen Verbindungsstraßen und den Ausgrabungen kann das Neubauprojekt in frühestens vier Jahren starten. Die 440 geplanten Wohnungen werden mindestens zur Hälfte von den Wohnungsbaugesellschaften Degewo und WBM realisiert. Auch ein Großteil der anderen Grundstücke soll in städtischer Hand bleiben, berichtete der Tagesspiegel. Zum einen stellt dies die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sicher. Zum anderen wird so der geschichtliche Standort mit zusätzlichen Einblicken gewahrt.

Architektonisch soll jedoch zeitgenössisch und nicht nostalgietreu wie im nahegelegenen Nikolaiviertel gedacht werden. Bei der Freilegung der Klosterfundamente, dem sensibelsten Bereich des Viertels, muss jedoch besonders vorsichtig vorgegangen werden. Die Anschaulichkeit und Sichtbarkeit der 800-jährigen Geschichte soll durch archäologische Fenster erhöht werden. Neben dem Wohnungsbau und der Verkehrsberuhigung, sind Einblicke in eine Zeit vor der Berliner Großstadt, eine zentrale Intention des Projektes. An dem zukünftig vielseitigen Knotenpunkt des Molkenmarktes sind zusätzlich breitere Fußgängerpromenaden und eine Tramverbindung zwischen Alexanderplatz und Potsdamer Platz geplant.

Ausschnitt aus dem 3D-Innenstadtmodell für die historische Mitte Berlin. | Foto: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Stimmungsprofil durch Bürgerdialoge

Manfred Kühne, Abteilungsleiter Städtebau der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, führte hierzu bereits Bürgerdialoge im Rahmen des MakeCity Festivals. Weitere sind für September angesetzt. Die abzureißenden Bürobauten könnten die Planung jedoch noch ins Wanken geraten lassen. Denn wo Büroblöcke abgerissen werden sollen, wünscht man sich dass die Nutzer zur Belebung des Viertels bleiben. Man möchte niemanden vertreiben und sieht die Dialoge deshalb als ausschlaggebenden Entscheidungsfaktor an. Auch Innensenator Andreas Geisel (SPD) sieht die Lebhaftigkeit und Authentizität des Quartiers im Vordergrund. „Wir haben jetzt die Chance einen der ältesten Stadtteile im historischen Zentrum Berlins wieder für die Menschen zurückzugewinnen. Dort, wo heute eine sechsspurige Straße den Raum dominiert, schaffen wir ein urbanes und lebenswertes Stadtquartier“, so Geisel.

Zur Historie des Stadtkerns veröffentlichte der Berliner Stadthistoriker und FU-Professor Felix Escher kürzlich ein prägnantes Werk. „Die Mitte Berlins – Geschichte einer Doppelstadt“ überzeugt durch eine Sammlung und Aufbereitung an ehemaligen Nutzungen, Stadtplänen, Visualisierungen und bisherigen Entwürfen. Nach der Lektüre seien Berlins Bewohner „besser ausgerüstet für kommende Entscheidungen“, wie die Berliner Zeitung rezensierte. Denn der ebenso winzige wie wertvolle Stadtteil gehöre allen Berlinern. (cn)

Wohnungsbau: Der Bedarf bleibt trotz Zuwachs

In Berlin wurden 2017 gut 20 Prozent mehr Wohnungen gebaut als im Jahr zuvor. Dennoch ist die Entwicklung im Wohnungsbau „noch nicht bedarfsgerecht“, erklärte der Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbandes Berlin-Brandenburg e.V., Dr. Robert Momberg. Damit reagierte er auf die Bekanntgabe der Anzahl der Wohnungsfertigstellungen 2017 in Berlin durch das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Momberg weiter: „Die Versäumnisse der Vergangenheit, insbesondere was die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum anbelangt, haben zu einer Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt geführt, die entschieden verbessert werden sollte.“

2017 wurden in der Hauptstadt 12.785 Wohnungen fertiggestellt. Im Vergleich zu 2016 ein Zuwachs von 20,5 Prozent. Die Zahl der Berliner Einwohner stieg dabei 2017 gegenüber 2016 um 1,1 Prozent. Zwar harmonierte die Wohnungsbauentwicklung damit rein rechnerisch durchaus mit der Bevölkerungsdynamik. Um jedoch den wachsenden Einwohnerzahlen insgesamt gerecht zu werden, hätte deutlich mehr Wohnungen gebaut werden müssen.

Bedarfsprognose für Wohnungsbau nicht erreicht

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hatte im Vorjahr eine Bedarfsprognose ermittelt, wonach jährlich 20.000 neue Wohnungen bereitgestellt werden müssten, um sowohl der Bevölkerungsentwicklung als auch dem hohen Nachholbedarf Schritt zu halten. Die Zahlen der in 2018 bislang erteilten Genehmigungen zur Schaffung von Wohnraum „zeigen, dass der Wohnungsbau in Berlin auch im laufenden Jahr noch von einer bedarfsgerechten Entwicklung entfernt ist“, sagt Momberg.

Angesichts des Wohnraummangels wird das Wohnen immer teurer. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten stiegen in Berlin innerhalb der vergangenen fünf Jahre um 40 Prozent an. Die Immobilienpreise zogen ebenfalls an – für Eigentumswohnungen um 54 Prozent, bei Häusern sogar um 65 Prozent.  Die Kaufwerte für Bauland haben sich von 2016 auf 2017 mit einem Plus von 150 Prozent mehr als verdoppelt. Auch die Kosten für Personal, Baumaterial, Energie, Transporte, Deponiegebühren, Planung und Architektenleistungen haben sich verteuert, mit  entsprechenden Auswirkungen auf die Erstellungskosten für Wohnungen. Die haben sich, gemessen an den Baukosten für einen Quadratmeter Wohnraum, 2017 relativ zum Vorjahr um fünf Prozent erhöht.

 

Berlin braucht jährlich 20.000 neue Wohnungen | Foto: pixabay.com

Berlin braucht jährlich 20.000 neue Wohnungen | Foto: pixabay.com

 

Warnung vor weiteren Verwerfungen

Wenn dieser Entwicklung nicht konsequent in Form der zügigen Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Einhalt geboten werde, ist gerade in Städten wie Berlin mit seiner hohen Anziehungskraft mit weiteren Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen, so die Warnung des Bauindustrieverbandes. „Die Politik in Berlin hat das Wohnungsproblem erkannt. Wir fordern, dass alle bestehenden Programme und Förderinstrumente zur Schaffung von Wohnraum gerade im unteren Preissegment umgesetzt und darüber hinaus weitere Anstrengungen unternommen werden, die den Wohnungsbau in Berlin weiter ankurbeln, um das Wohnungsproblem innerhalb der nächsten Jahre positiv zu lösen“, so der Appell des Hauptgeschäftsführers Momberg. (hf)

Veranstaltungen

Berliner Immobilien Messe

Auf der Berliner Immobilien Messe präsentieren große und kleinere Berliner Wohnbauunternehmen ihr aktuelles Angebot. Die Besuchermesse richtet sich an alle, die eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück zur eigenen Nutzung oder als Kapitalanlage erwerben möchten.

Wohn-Dialog Berlin

Die Wohnungsmarktsituation in Berlin ist angespannt wie nie! Auf der einen Seite werden zu wenig Flächen für den Wohnungsbau aktiviert, auf der anderen Seite sehen sich Entwickler und Investoren gleichermaßen konfrontiert mit einer Politik, die den Wohnungsbau eher bremst als fördert. All das hat nicht nur rein infrastrukturelle und städtebauliche Folgen, sondern auch der soziale Konflikt der Gesellschaft spitzt sich zu.

(Anmeldung erforderlich und gebührenpflichtig)

Konferenz Immobilien für die Generation Z – IMMOTIONZ

Mit jeder nachfolgenden Generation ändern sich die Anforderungen an die Immobilienwirtschaft. So auch mit der Generation Z. Wohnkonzepte und Bürolandschaften werden sich vermehrt nach den Bedürfnissen der jungen digital-affinen, agilen und informierten Zielgruppe ausrichten müssen.

Auf der Fachkonferenz IMMOTIONZ werden Konzepte gezeigt, wie man als innovativer Anbieter bedarfsgerechter und attraktiver Lösungen für die Generations Z wahrgenommen werden wird.

Vor dem Hintergrund der Metatrend der Digitalisierung und Urbanisierung beleuchten Experten verschiedene Facetten der Wohnraum- und Bürokonzepte – und lassen dabei auch die Chancen ländlicher Regionen nicht außer Acht.

(Anmeldung erforderlich und gebührenpflichtig)