Beiträge

Zwei Urteile über Eigenbedarfskündigung durch BGH aufgehoben

Eigenbedarf ist laut Deutschem Mieterbund (DMB) der häufigste Kündigungsgrund. Auch wenn es dabei meistens schlecht für die Mieter aussieht, gibt es die Möglichkeit, sich auf einen Härtefall zu berufen, beispielweise aus Alters- oder Gesundheitsgründen. In vielen Fällen ist es jedoch schwer zu entscheiden, wer die Wohnung nötiger braucht und das macht der Justiz zu schaffen. Gleich zwei Fälle prüfte heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Eigenbedarf gegen Härtefall

Laut Gesetz darf ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich oder seine Familie beanspruchen möchte. Der Mieter kann sich dagegen wehren und einen Härtefall beantragen sofern es einen triftigen Grund dafür gibt. Wenn es für den Mieter beispielweise keine angemessene Ersatzwohnung gibt oder diese in einem unzumutbaren Zustand ist, dann ist die Härte laut Paragraf 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auch „unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen“.

Der Bundesgerichtshof (BGH) nimmt sich am heutigen Tag zwei Eigenbedarfskündigungen vor um aufzuzeigen, dass in einigen Fällen beide Seiten „in Not“ sind.

Beide Urteile aufgehoben

In einem aktuellen Fall soll eine Berliner Seniorin nach 45 Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, da der Vermieter die Wohnung für seine junge Familie braucht. Der 80 Jahre alten Frau wurde Demenz attestiert und sie möchte natürlich in der Wohnung bleiben. Hier entschied das Landgericht aufgrund der Erkrankung und der langen Dauer, die sie dort bereits wohnte, für die Seniorin.

In einem weiteren Fall in Sachsen-Anhalt möchte eine Eigentümerin mit ihrem Freund in eine derzeit belegte Wohnung einziehen, um ihrer pflegebedürftigen Großmutter näher zu sein. Die Instanz war sich bei diesem Fall einig, dass ein Umzug der Mieter hier zumutbar wäre. Die Mieter wehrten sich dagegen und legten Revision beim BGH ein. Sie sehen den Eigenbedarf als vorgeschoben und halten einen Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen für nicht zumutbar.

Den Gerichten wird vorgeworfen, in einigen Fällen zu schematisch vorgegangen zu sein und eine gründliche Prüfung des Einzelfalls außer Acht gelassen zu haben. Beide Urteile wurden daher erstmals aufgehoben.

Die Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung

„Die Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung“, so Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB). Grundsätzlich sind Kriterien wie hohes Alter und Krankheit nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes (DMB) schwerer zu wiegen als Interessen der Vermieter.

Die Vorsitzende BGH-Richterin Karin Milger findet vor allem die Folgen eines Umzugs für den Mieter entscheidend. Auch die Lebensplanung des Vermieters muss beachtet werden. (tf)

Verschärfung des Zweckentfremdungsverbots gilt seit einem Jahr

Seit Mai 2014 gilt das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum und wird seitdem in allen Berliner Bezirken angewandt. Das Gesetz dient dem Schutz vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnungen. 2018 wurde das Gesetz noch einmal überarbeitet und deutlich verschärft.

9.300 zweckentfremdete Wohnungen wieder bewohnt

„Das Zweckentfremdungsverbot erweist sich als ein wichtiges Instrument für den Wohnraumschutz in Zeiten eines äußerst angespannten Wohnungsmarktes“, so Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin. „Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 2014 wurden in Berlin ca. 9.300 zweckentfremdete Wohnungen wieder Wohnzwecken zugeführt.“

Mit der Verschärfung des Gesetzes wurde der Abriss von preisgünstigem Wohnraum zur Schaffung teurer Neubauwohnungen stark einschränkt. Nach der neuen Regelung muss bei Abriss von Wohnraum zwingend für Ersatzwohnraum gesorgt werden und der nicht selbst genutzte Ersatz darf zu höchstens 7,92 €/m² vermietet werden.

Auch die Wohnung leer stehen zu lassen, ist nach der Verschärfung nur noch für bis zu drei, statt zuvor sechs Monaten erlaubt. Falls sich der Verfügungsberechtigte weigert, einen zweckentfremdeten Wohnraum wieder für Wohnzwecke zu nutzen, werden seit 2018 außerdem Treuhänder eingesetzt. Die Bußgelder bei jeglichen Verstößen des Gesetzes wurden ebenfalls erhöht.

Eine Nebenwohnung darf seit der Überarbeitung nur noch 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung vermietet werden. Zuvor gab es darüber keine gesetzlichen Vorgaben.

Registriernummer für mehr Transparenz

Senatorin Lompscher sieht in der mangelnden Transparenz bei den Vermittlungen über Internetplattformen ein großes Problem: „Mit anderen betroffenen europäischen Metropolen stehen wir dazu bereits im Meinungsaustausch. Für eine bessere Durchsetzbarkeit werden wir die Auskunftsanordnung der Bezirke gegenüber Airbnb unterstützen.“

Als erstes Bundesland gibt es in Berlin seit der neuen Regelung eine Registriernummer, die zu einer größeren Transparenz bei Vermietungen von Wohnraum führen soll. Die Nummer muss immer angegeben werden, wenn eine Wohnung, beispielweise bei Airbnb als Ferienwohnung angeboten wird. Trotz der gesetzlichen Verpflichtung weisen viele Anzeigen aktuell noch keine Registriernummer auf. (tf)

 

Rekommunalisierung: Berlin kauft Wohnungen im Kosmosviertel zurück

Nach langen Verhandlungen ist die Rekommunalisierung nun beschlossene Sache: die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND übernimmt ab April 2019 im Treptower Ortsteil Altglienicke 1.821 Wohnungen und 22 Gewerbeeinheiten von der Schönefeld Wohnen GmbH & Co. KG. „Mit der Unterzeichnung des Notarvertrags kommt ein regelrechter Verhandlungsmarathon zu einem guten Ende. Ich freue mich sehr, dass es durch den beharrlichen Einsatz der Stadt und Land und die Unterstützung des Senats gelungen ist, den Bestand im Kosmosviertel zu rekommunalisieren“, heißt es von Bausenatorin Katrin Lompscher.

Rekommunalisierung: 1.821 Wohnungen gehören wieder dem Land Berlin

Die 17 Plattenbauten des Kosmosviertels gehören ab April wieder Berlin. Die Wohnungen hatte die Schönefeld Wohnen GmbH und Co. KG 1998 von der Stadt gekauft. Laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung handelt es sich dabei um Gebäude von einer Höhe zwischen sechs und elf Geschossen mit überwiegend 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Über den Kaufpreis der in den Jahren 1991 und 1992 fertiggestellten Gebäude wurde zwischen beiden Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart.

Rückkauf statt Neubau – ist das die Lösung?

Fast scheint es so, als sei die Rekommunalisierung in Altglienicke ein Versuch, die unter Kritik geratene Neubaupolitik des rot-rot-grünen Senats wieder in ein besseres Licht zu rücken und Punkte bei den Berlinern zu sammeln. „Mit diesem Kauf erweitern wir die Bestände der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften deutlich und sorgen so dafür, dass Wohnen in Berlin für immer mehr Menschen bezahlbar bleibt“, kommentiert Senatorin Lompscher den Rückkauf.

Die gut 4.000 Mieter, darunter viele Arbeitslose und alleinerziehende Mütter, werden durch diese Entscheidung sicher wieder aufatmen. Der private Investor hatte trotz einer mangelhaften energetischen Sanierung die Mieten in dem Viertel kräftig angezogen. Doch der Rest der Berliner muss noch immer auf bezahlbaren Wohnraum warten. Von den ursprünglich 30.000 angekündigten Neubauwohnungen werden wohl zum Ende der Legislaturperiode nur 25.000 fertig. Den angespannten Wohnungsmarkt kann letztlich nur durch den Bau neuer Mietwohnungen entlasten. (aw)

Berliner Senat setzt Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau aus

Berliner Mieterinnen und Mieter, die in sozial geförderten Mietwohnungen leben, können aufatmen. Denn der Berliner Senat setzt die geplante Mieterhöhung für das nächste Jahr aus.

Mieterhöhung für 46.000 Sozialwohnungen ausgesetzt

Bereits in der Woche vor Weihnachten teilte die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, mit, dass die für April 2018 geplante turnusmäßige Mieterhöhung ausgesetzt wird. Von der Aussetzung der Mietpreiserhöhung sind Mieter in Wohnungen, die im Zuge des  alten sozialen Wohnungsbaus entstanden und noch einer Sozialbindung unterliegen, betroffen. „Durch die Aussetzung der Mieterhöhung frieren wir für rund 46.000 Sozialmiethaushalte die zulässigen Mieten ein“, so Lompscher.

Ursprünglich war geplant, dass die Mieterinnen und Mieter ab April 12,8 Cent pro Quadratmeter mehr zahlen müssen.

Im Zuge der Aussetzung plant der Senat für die Eigentümer eine Kompensation. So sollen sie einen Zuschuss oder eine Reduktion ihrer Tilgungsverpflichtungen für Förderdarlehen erhalten. Nach Angaben Lompschers wurden im Landeshaushalt hierfür 5,6 Millionen Euro bereitgestellt.

Eine Kompensation für die Aussetzung

Die Beträge für den Zuschuss oder die Reduzierung der Tilgungsverpflichtungen werden den Eigentümern je nach früherem Förderverlauf gutgeschrieben. Denn bis 1997 wurde in Berlin der Bau von Sozialmietwohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert. Daher stehen sie als preisgünstigere Wohnungen für Mieter mit weniger Geld und Wohnberechtigungsschein (WBS) zur Verfügung.

Je nach Förderverlauf gelten für diese Wohnungen unterschiedliche Mietregeln. 2018 unterliegen noch rund 98.000 Wohnungen mit einer sogenannten Belegbindung dem Status der Sozialwohnung.

Senat will Mietpreisspirale anhalten

Ziel des Senats ist es, die Mietpreisspirale im sozialen Wohnungsbau anzuhalten. „Die derzeit geltenden Regeln des sozialen Wohnungsbaus lassen zu, dass die Mieten so weit steigen, dass sie nicht mehr sozialverträglich sind. Das müssen wir stoppen!“, äußerte sich eine Sprecherin gegenüber dem Berliner Kurier.

Für das kommende Jahr kündigte Lompscher eine Reform des Mietrechts an. Derzeit erarbeitet die Senatsverwaltung Vorschläge für eine grundsätzliche Gesetzesänderung und eine nachhaltige Reform der Mieten im sozialen Wohnungsbau. (dn)