Kleingärten, Symbolbild | Foto: pixabay

Kleingartenflächen als Mittel gegen die Wohnungsnot?

Arne Piepgras hat ein heißes Eisen angefasst. Als Rezept gegen die akute Wohnungsnot in der Hauptstadt fordert  der Investor und Projektentwickler einen „Masterplan Berlin“ von der Politik. Kernpunkt: Die innerstädtischen Kleingärten, die der Stadt gehören, sollten mit Wohnungen bebaut werden. Als Alternative sollen Ausweichflächen für die Laubenpieper zur Verfügung gestellt werden. Inzwischen hat der Vorschlag zahlreiche Unterstützer gefunden, wie etwa Andreas Becher, Vorsitzender des Berliner Landesverbandes beim Bund Deutscher Architekten. Der Architekt forderte kürzlich im Interview die Stadt auf,  „endlich ihre Schrebergärten zu bebauen„. In einer Umfrage hat sich eine Mehrheit der Berliner Bevölkerung für eine zumindest teilweise Bebauung der Kleingärten ausgesprochen. Sinnvoll oder vollkommen abwegig? Die BERLINboxx hat mit Arne Piepgras gesprochen.

BERLINboxx: Herr Piepgras, was haben Sie eigentlich gegen Kleingärtner?

AP: Das ist schon gleich das erste Missverständnis. Ich halte das Kleingartenkonzept zwar für etwas aus der Zeit gefallen, gegen Kleingärtner an sich habe ich aber gar nichts. Allerdings bin ich der Meinung, dass in Zeiten der Not – und diese Zeiten sind in Berlin angebrochen – sich alle Berliner Bürgerinnen und Bürger solidarisch verhalten sollten. Dass sie das können, haben ja gerade die Berliner in der Vergangenheit immer wieder bewiesen. Diesen Geist der Solidarität fordere ich ein. Nicht mehr, aber auch nicht weniger.

 

Arne Piepgras fordert von der Politik ein Umdenken | Foto: BERLINboxx

Arne Piepgras fordert von der Politik ein Umdenken | Foto: BERLINboxx

 

Großteil der Kleingartenflächen im Landeseigentum

BERLINboxx: Was genau ist Ihr Plan?

AP: Zunächst einmal zu den Fakten: Die Kleingärten Berlins belegen insgesamt eine Fläche von 30 Mio. qm, von denen 20 Mio. qm im Eigentum des Landes stehen. Die übrigen 10 Mio. qm stehen meist im Eigentum von Post, Bahn und anderen großen Institutionen.

Der erste Schritt wäre, dass das Land Berlin diese 10 Mio. qm ankauft. Da es sich noch nicht um Bauland handelt und das Land über das Baurecht entscheidet, könnte der Ankauf relativ günstig erfolgen. Notfalls ist für diese Übertragung auch die Unterstützung durch den Bund einzufordern. Nach diesem ersten Schritt wären dann mehr oder weniger alle Kleingärten im Landeseigentum.

KITAS und Schulen müssen gebaut werden!

BERLINboxx: Und dann?

AP: Danach sollten alle diese Flächen nach Maßgabe eines noch zu erstellenden Masterplans einer Bebauung zugeführt werden.

So könnten 400.000 bis 600.000 bezahlbare Wohnungen entstehen, die alle im Eigentum der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften stünden. Die Mieten sollten – je nach Ausstattung und Lage – bei 6,50€/qm beginnen und 9,50€/qm nicht übersteigen.

Eine Variante wäre noch, einen Teil dieser Wohnungen günstig an Berliner Familien zu veräußern, beispielsweise für einen Quadratmeterpreis von 3.000 €. Da die Baukosten bei etwa 2.000€/ qm liegen und die Grundstücke überwiegend umsonst wären, würden den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften so Gewinne in zweistelliger Milliardenhöhe zufließen.

Mit einem Teil dieser Gelder könnten dann die 150 KITAS und 50 Schulen gebaut werden, die Berlin so dringend benötigt.

Man darf nicht vergessen: Der gegenwärtige Zustand ist schlicht rechtswidrig. Jede Familie mit Kind im entsprechenden Alter hat einen gesetzlichen Anspruch auf einen KITA –Platz. Dieses Recht wird zurzeit in Berlin täglich 3.500 Mal gebrochen und es ist absehbar, dass sich dieser Rechtsbruch in den kommenden Jahren auf 25.000 Familien erhöhen wird. Ich halte dies für einen unsäglichen Skandal!

Bei den angedachten Preisen für die Wohnungen würde eine 100 qm Wohnung noch 300.000 € kosten, was bei den gegenwärtigen Zinsverhältnissen einen Schuldendienst von monatlich 1.000 € ausmacht. Eine solche Belastung könnten sich nach meiner Einschätzung viele Familien leisten, zumal sie heute oft eine Miete zahlen, die ähnlich hoch ist. Um die Bankfinanzierung zu erleichtern, könnte das Land im Übrigen Bürgschaften herausgeben, um etwaig fehlendes Eigenkapital zu ersetzen.

Der beste Schutz vor künftigen Mietpreissteigerungen ist immer noch die Bildung von Wohneigentum. Hier sollte das Land Berlin helfen und nicht zu dogmatisch denken.

Politik könnte Fehler der Vergangenheit korrigieren

BERLINboxx: Wie meinen Sie das?

AP: Nun, nachdem vor wenigen Jahren die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften auf Geheiß der Politik noch massenhaft Wohnungen an Privatinvestoren verscherbelt haben, gilt jetzt die Devise: Das Land Berlin verkauft gar nichts mehr, allenfalls werden Erbbaurechte vergeben!

Ich glaube: Wieder falsch! Es kann doch nicht schaden, 30 – 40 Prozent der entstehenden Wohnungen in einem großangelegten Programm gezielt Berliner Familien zum Kauf anzubieten. Die Wohnungsbaugesellschaften hätten trotzdem am Ende des Tages mehr Wohnungen im Bestand als jemals zuvor, was sich preisdämpfend auf den gesamten Markt auswirken würde und darauf kommt es an. Schließlich hätte die Politik hier die Möglichkeit, den in der Vergangenheit begangenen Fehler des Verkaufs zu korrigieren und gleichzeitig hierbei noch ein gutes Geschäft zu machen.

Insgesamt gilt, dass sich die Politik geschmeidig die Marktverhältnisse zunutze machen sollte, anstatt immer wieder untaugliche Versuche zu unternehmen, die Gesetze des Marktes zu ignorieren.

Größere Flächen gibt es in Berlin kaum noch

BERLINboxx: Viele Berlinerinnen und Berliner meinen, die Bebauung der Kleingärten sei gar nicht nötig, da genügend andere Flächen für eine Bebauung zur Verfügung stünden. Was sagen Sie dazu?

AP: Diese Annahme ist falsch! Richtig ist, dass vor 20 Jahren, als ich mit meiner Tätigkeit als Immobilienentwickler begann, es im Stadtgebiet noch viele große Flächen gab, die für eine Neubebauung zur Verfügung standen. Diese Zeiten sind aber längst vorbei, nur ist dies in den Köpfen vieler Leute noch nicht angekommen. Auch wird der Platzbedarf gewaltig unterschätzt. Für eine Schule mit Sportplatz benötigt man alleine eine Fläche von 30.000 qm. Zeigen Sie mir doch nur fünf solcher Flächen in geeigneter Lage! Sie werden es nicht können.

Nein, es bleibt dabei: Großen Problemen kann man nur mit großen Antworten begegnen und das heißt, dass eine Bebauung der Kleingärten zur Lösung der aufgetretenen Probleme unumgänglich ist. Sie wird ohnehin erfolgen, weil der Druck im Kessel sich immer mehr erhöhen wird und wir schon in wenigen Jahren chaotische Verhältnisse haben werden.

Entweder wir bauen jetzt nach einem Masterplan Berlin zu einer Gartenstadt um, oder wir fahren alle gemeinsam gegen die Wand. Betroffen werden in erster Linie die „kleinen Leute“ sein, die sich das Wohnen in der Innenstadt schlicht nicht mehr leisten werden können.

Gartenstadt Berlin?

BERLINboxx: Gartenstadt Berlin, wie meinen Sie das?

AP: Nun, ich stelle mir die Bebauung der Kleingartenflächen schon aus ökologischen Gründen sehr grün vor. Jede größere Fläche sollte neben den Wohngebäuden mit Gründächern auch einen öffentlichen Park haben. Im Übrigen könnte man sich bei der Gestaltung an den Gartenstädten der 20er und 30er Jahre des letzten Jahrhunderts orientieren. Hieraus könnte man auch den Kleingärtnern ein Angebot machen.

Alternativen für Kleingärtner

BERLINboxx: Wie sollte das aussehen?

AP: Zunächst: Selbst wenn sich die Politik jetzt zeitnah und ernsthaft des Themas annehmen sollte, ist mit dem Beginn von Bauarbeiten nicht vor dem Jahr 2021 zu rechnen. Die Umsetzung der Gesamtmaßnahme würde nochmals 10 – 15 Jahre dauern, so das eine Vielzahl der jetzigen Kleingärtner schon aus Altersgründen von meinem Vorschlag gar nicht betroffen wäre.

Im Übrigen habe ich immer betont, das nicht angedacht ist, die Kleingärtner ohne ein Angebot von ihren Gärten zu vertreiben, wie es bislang leider häufig geschehen ist.

Ich würde allen Kleingärtnern drei Angebote unterbreiten, unter denen sie frei wählen können.

Das erste Angebot lautet: Jeder Kleingärtner erhält eine finanzielle Entschädigung, die in der Höhe abhängig ist von der Größe der Parzelle und der aufstehenden Bebauung. Nach dem Kleingartengesetz darf die Laube bekanntlich inklusive Freisitz eine maximale Größe von 24 qm haben. Die Realität sieht anders aus. Es sind in den vergangenen Jahrzehnten oftmals richtige Wohngebäude entstanden, häufig ohne Baugenehmigung, vom Brandschutz will ich gar nicht reden. Ich glaube hier wurde vom Land Berlin über Jahre gezielt weggeschaut, woraus eine Art illegaler Wildwuchs entstanden ist. Da aber – wie vorstehend vorgerechnet – bei Umsetzung meines Vorschlags genug Geld im Topf ist, sollte man hier nicht kleinlich sein und die Kleingärtner auch für Gebäude entschädigen, die nicht legal entstanden sind.

Das zweite Angebot lautet: Keine Abfindung in Geld, dafür ein Freizeitgrundstück mit 400 qm Fläche im Umland, auf den Flächen der ehemaligen Stadtgüter. Der Kaufpreis würde symbolische 1.000€ betragen, die Kleingärtner wären nicht mehr Pächter, sondern Eigentümer und könnten dieses Eigentum von Generation zu Generation weitergeben.

Das dritte Angebot ist vielleicht für viele Kleingärtner das interessanteste: Keine Abfindung in Geld und auch kein Ersatzgrundstück vor den Toren der Stadt, sondern Anmietung (oder Ankauf) einer Parterrewohnung in den entstehenden Wohngebäuden, mit vorgelagertem Garten, der je nach Größe der Wohnung zwischen 80 und 120 qm groß sein sollte. Das reicht für das Gemüsebeet und die Hollywoodschaukel und der Grill haben auch noch Platz. Miete: 6,50€/qm auf 20 Jahre fest oder Kauf mit dem Kleingärtnerrabatt für 2.700€/qm.

Berlin als Blaupause für alle Ballungsgebiete in Deutschland

BERLINboxx: Das hört sich alles so einfach an!

AP: Es ist so einfach! Alles was es braucht, ist der Mut für eine große Lösung, die dann durchaus die Blaupause für alle Ballungsgebiete in Deutschland sein könnte. Die Berliner Politiker haben die einmalige Chance zu beweisen, dass sie zu einer klugen und vorausschauenden Politik bereit und in der Lage sind. Bislang zeigte sich die Politik allerdings als mut- und kraftlos und was am allerschlimmsten ist, als völlig phantasielos. Man erstarrt in Angst vor dem Widerstand der Kleingärtner, statt die Chancen zu nutzen, die sich aus den riesigen Bauflächen ergeben. Wir sollten dankbar sein, dass wir über diese Flächen verfügen, die den Umbau der Stadt zu einem viel besseren Ort ermöglichen.

Steuergelder für den Erwerb von Häusern?

BERLINboxx: Sind Sie nicht etwas ungerecht? Schließlich ist angedacht, die einstöckigen Supermärkte mit Wohnungen zu überbauen und der Kreuzberger Baustadtrat Florian Schmidt übt in den Millieuschutzgebieten massenhaft das Vorkaufsrecht der Gemeinde aus. Sind dies keine Lösungen für das Problem?

AP: Mit Entschiedenheit: nein! Die Überbauung von Supermärkten ist schon aus statischen Gründen kaum möglich, möglich wäre allenfalls ein Abriss und eine folgende Neubebauung. Da ich selber als Projektentwickler 15 Supermärkte in Berlin gebaut habe, weiß ich mit Gewissheit, dass die profitorientierten privaten Betreiber niemals auf die ebenerdigen PKW-Stellplätze verzichten werden, da diese ganz entscheidend den Umsatz bestimmen. Die neuen Wohnungen befänden sich also auf einer Stellplatzanlage und morgens 6 Uhr kommt der Liefer-LKW! Wohnqualität sieht anders aus, Gartenstädte finde ich besser.

Und was Herrn Baustadtrat Florian Schmidt betrifft, so ist festzuhalten, dass er viele Millionen Steuergelder in die Hand nimmt, um damit Häuser in Milieuschutzgebieten zu erwerben. Ich halte dieses Verhalten für rechtlich problematisch, zumal so nicht eine einzige Wohnung zusätzlich entsteht und es in Milieuschutzgebieten auch andere Möglichkeiten gibt, die Spekulation zu begrenzen. Beispielsweise dadurch, dass man die Aufteilung in Wohneigentum untersagt. Ich halte das, was hier geschieht für eine Veruntreuung von Steuergeldern. Herr Schmidt handelt bestimmt mit besten sozialen Absichten, aber bekanntlich ist das Gegenteil von „gut“ nicht „schlecht“, sondern „gut gemeint“. Diese Symbolpolitik des Herrn Schmidt kommt den Berliner Haushalt teuer zu stehen.

Lösung Tempelhofer Feld?

BERLINboxx: Und die Bebauung des Tempelhofer Feldes?

AP: Eine Bebauung wäre sicher wünschenswert, wobei ich kein Freund von halben Sachen bin. Das Gelände hat eine Größe von 3 Millionen qm. Auf 20 Prozent hiervon, sprich auf 600.000 qm, könnte man einen zentralen Park bauen. Den Rest würde ich wiederum als Gartenstadt gestalten, mit viel Grün und damit verbunden viel Lebensqualität für die Bürger. Von einer bloßen Randbebauung, wie sie in letzter Zeit vorgeschlagen wird, halte ich gar nichts.

Im Übrigen nochmals: Berlin hat nicht nur ein Wohnungsproblem, sondern auch ein damit verbundenes Infrastrukturproblem. Neben Wohnungen brauchen wir dringend KITAS und Schulen in Größenordnungen und die sollten sinnvoller Weise über das ganze Stadtgebiet verteilt sein. Das kann das Tempelhofer Feld allein nicht leisten.

BERLINboxx: Wollen Sie den Berliner Politikern noch etwas auf den Weg geben?

AP: Macht mal hinne, die Zeit drängt! (red)

 

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