Immobilienpreise und häufige Eigenbedarfskündigungen klettern in Rekordhöhen. | Foto: pixabay.com

Immobilienpreise und häufige Eigenbedarfskündigungen klettern in Rekordhöhen

Aufgrund steigender Mieten und Immobilienspekulanten fürchten Berliner Mieter seit Jahren die Verdrängung aus dem eigenen Kiez. Die mühsame Berliner Wohnungssuche, kann Mieter nun auch ereilen, wenn sie nicht freiwillig nach einer größeren Wohnung für den Familienzuwachs oder einer neuen Umgebung suchen. Eine Kündigung kann Mieter ganz unverhofft ereilen. Immer mehr Eigentümer melden Eigenbedarf an und können ihren Anspruch geltend machen – mit der Folge, dass langjährige Mieter ausziehen müssen. Es gibt festgesetzte Sperrfristen, die Mieter mehrere Jahre vor einer Kündigung schützen, doch auch dieses Recht muss vor Gericht erstritten werden.

Zudem verleihen nicht nur die Eigenbedarfskündigungen dem Wort Eigentum einen neuen Wert und besorgniserregenden Nachhall. Im vergangenen Jahr wurden 16.548 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Gegenüber dem Vorjahr sind das ganze 25 Prozent mehr. Die Zahlen entstammen dem Immobilienmarktbericht 2017/18 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der am Montag vorgestellt wurde.

 

Sperrfristen sollen Mieter vor den steigenden Eigenbedarfskündigungen und der Umwandlung ihrer Wohnungen in unerschwingliche Eigentumswohnungen schützen. | Foto: pexels.com

Sperrfristen sollen Mieter vor den steigenden Eigenbedarfskündigungen und der Umwandlung ihrer Wohnungen in unerschwingliche Eigentumswohnungen schützen. | Foto: pexels.com

 

Eigentumswohnungen, die schon teuer waren halten jetzt Rekorde

Während der Berliner Mieterverein (BMV) Alarm schlägt, geht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weiterhin verstärkt nach der Methode von Milieuschutzgebieten vor. Neben der Anzahl an Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen stiegen im Ergebnis auch die Preise für letztere. Im vergangenen Jahr lag die Preissteigerung für Eigentumswohnungen in Berlin bei rund 13 Prozent. Im Vergleich dazu legten die Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern um neun Prozent gegenüber 2016 zu. Insgesamt wurden Häuser und Wohnungen im Wert von 18,2 Milliarden Euro veräußert. Ein Rekordwert, der auch elf Prozent über dem von 2016 liegt. Während die Quadratmeterpreise „durchschnittlicher“ Eigentumswohnungen bei 3.626 Euro lagen, konnte nahe des Kurfürstendamms am teuersten für 18.200 Euro pro Quadratmeter gekauft werden. Dort wechselte eine Wohnung für den horrenden Kaufpreis von 8,5 Millionen den Besitzer.

Trotzdem sind Eigentumswohnungen im Durchschnitt in Mitte am teuersten. In Hohenschönhausen, Spandau und Reinickendorf kann noch am günstigsten gekauft werden. Zu beobachten ist, dass sich die gekaufte Wohnfläche jedoch verringert, da hohe Preise dazu zwingen an anderer Stelle zu sparen. Auch der steigende Anteil an sogenannten Mikroapartments in durchschnittlichen Größen von nicht mehr als 20 Quadratmetern, ist ein ausschlaggebender Grund. Häufig werden diese als Studentenapartments ausgewiesen, sind aber schon für den Durchschnittsberliner viel zu teuer. 61 Prozent aller Kaufverträge werden jedoch für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus abgeschlossen. Hier liegt der Durchschnittpreis bei 480.000 Euro, günstiger richtet es sich nur in einer eigenen Doppelhaushälfte ein.

 

Für ein freistehendes Ein-oder Zweifamilienhaus werden immer noch die meisten Kaufverträge abgeschlossen (61 Prozent, 2017). | Foto: pexels.com

Für ein freistehendes Ein-oder Zweifamilienhaus werden immer noch die meisten Kaufverträge abgeschlossen (61 Prozent, 2017). | Foto: pexels.com

 

Verdrängung durch Umwandlung und Eigenbedarfskündigungen

Die meisten Umwandlungen ehemaliger Mietwohnungen in Eigentum gab es im Bezirk Friedrichshain. Mit einigem Abstand folgen Neukölln, Charlottenburg und sogar Wedding. Nur in Mitte, Lichtenberg und Köpenick wurden mehr Eigentumswohnungen hochgezogen, als aus bereits bestehenden Mietwohnungen umgewandelt werden mussten. In den anderen Bezirken hatten sich Investoren hauptsächlich auf die Umwandlung bereits bestehenden Wohnraums beschränkt. Der Senat wies bislang 46 Berliner Milieuschutzgebiete aus, die in verschiedenen Stadtteilen 740.000 Mieter vor der Verdrängung oder Umwandlung schützen. Der Bezirk Pankow ist mit 13 Gebieten preislich am besten geschützt, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg mit neun. Auf Anfrage teilte die Senatsverwaltung der Morgenpost mit, dass bis Ende 2018 mit acht weiteren konkreten Festlegungen zu rechnen ist. Derzeit werden 13 zusätzliche Milieuschutzgebiete vorbereitet, 2019 sollen noch fünf folgen. Wo genau, wurde aber bisher nicht mitgeteilt.

„Vor dem Hintergrund weiter steigender Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zeigt sich, wie wichtig die Strategie der Ausweitung von Milieuschutzgebieten in Berlin ist“, kommentierte Stadtentwicklungsstaatssekretär Sebastian Scheel (Linke). Da es im vergangenen Jahr immer öfter zu Eigenbedarfskündigungen gekommen war, schlug der BMV auch eine Gesetzesänderung vor. Die steigende Zahl der Kündigungen konnte bisher nicht mit Zahlen belegt werden, sondern geht auf eine Aussage der Sprecherin der Berliner Zivilgerichte zurück. Sprecherin Annette Gabriel berief sich gegenüber dem rbb auf die „subjektive Einschätzung der dortigen Richterschaft“. Immerhin jedoch gab sie diesen besorgniserregenden Trend zu bedenken und machte so überhaupt erst darauf aufmerksam.

 

Mieter können gegen Kündigungen Berufung einlegen. Meist kommt es jedoch zu einem Rechtsstreit. | Foto: pexels.com

Mieter können gegen Kündigungen Berufung einlegen. Meist kommt es jedoch zu einem Rechtsstreit. | Foto: pexels.com

 

Klagen kann man

Bisher können Mieter gegen eine Kündigung nach Eigenbedarfsanmeldung Berufung einlegen. Der Fall eines 81-jährigen Rentners, den der Eigentümer aus seiner langjährigen Wohnung geklagt hatte und der darauffolgend überraschend verstorben war, entfachte die Debatte über einen beständigeren Mieterschutz jedoch wieder. Der BMV schlug einen Kündigungsschutz in hohem Alter ab 70 Jahren und bei über zehn Jahren andauernden Mietverhältnissen vor. Vom Eigentümerverband Haus und Grund wurde der Vorstoß bisher abgelehnt. Vorsitzender Carsten Brückner widersprach, Personen in geringerem Alter und mit kürzerer Mietdauer seien ebenso schutzbedürftig. Außerdem gab er die starren Grenzen zu bedenken. Sie könnten dazu führen, dass bestimmter Wohnraum an ältere Menschen nicht mehr vermietet würde.

Revision könne im Härtefall jetzt schon gegen die Eigenbedarfskündigung eingelegt werden, eine Gesetzesänderung sei also gar nicht nötig. Der angegebene Härtefall wie hohes Alter, eine Schwangerschaft, Krankheit, Verwurzelung oder fehlender Ersatzwohnraum, muss die Interessen des Vermieters überwiegen. Auch dieser kann Familienzuwachs, eine barrierefreie Wohnung oder finanzielle Notlagen als erforderlichen Rückgriff auf das Eigentum anmelden. Gesetzliche Festlegungen, die über solche Einzelfälle hinausgingen, seien „unverhältnismäßige Eingriffe in das Eigentumsrecht“ sagte Brückner der Berliner Zeitung.

Senat gegen Opposition und Eigentümer

Während der Eigentümerverband einen überzogenen Eingriff sah, wurde aus dem Büro der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher Zustimmung laut. Auch der SPD-Abgeordnete Klaus Mindrup zeigte sich für den Entwurf mehr als aufgeschlossen. „Entmietung, egal ob über Eigenbedarfskündigung oder Luxusmodernisierungen, ist ein Riesenproblem, das den sozialen Frieden unserer Gesellschaft gefährdet“ sagte Mindrup zur Verschärfung des Mietrechts. Bezahlbare Bestandsmieten müssten erhalten bleiben, damit sich das „Spekulationsrad“ nicht auch noch kräftig weiterdreht“.

 

Die massive Ausweitung der Berliner Milieuschutzgebiete ist im Senat umstritten. | Foto: pixabay.com

 

Hingegen bezeichnete Berliner CDU-Generalsekretär Stefan Evers die Ausweitung des Milieuschutzes als „Instrument wohnungspolitischer Verzweiflung“. Es fehle nicht nur an „Gestaltungswillen“, sondern sei zudem auch kein „Allheilmittel“.

„Eine Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung“

Bestimmte Sperrfristen schützen derzeit „schon“ beziehungsweise „nur“ vor der gröbsten Entwurzelung. So kann der neue Eigentümer beim Kauf einer vermieteten Wohnung dem Mieter erst nach frühestens drei Jahren kündigen. Das ordnete der Bundesgerichtshof persönlich an. Laut Einschätzung verschaffte die Rechtssprechung in letzter Zeit jedoch zu vielen Vermietern eine Kündigungserleichterung. Auch die Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, Maren Kern, gab zu bedenken, dass man die zuziehenden Ströme nicht mit „investorenfeindlichen Politikgebaren“ aufhalten könne. Für Kern muten die Rekordpreise des Immobilienmarktberichts als „eindringlicher Beweis für die anhaltende Attraktivität Berlins“ an.

 

Der BMV bezeichnete den neuesten Berliner Immobilienmarktbericht als "Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung". | Foto: pixabay.com

Der BMV bezeichnete den neuesten Berliner Immobilienmarktbericht als „Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung“. | Foto: pixabay.com

 

Schon heute gibt es Hintertüren, die sogar eine Umwandlung des Wohnraums in Milieuschutzgebieten ermöglichen. Verpflichtet sich der Eigentümer sieben Jahre nur zu vermieten, kann danach geschehen was eigentlich geplant ist. Werden bestimmte Stimmen nicht lauter, liegt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild mit seiner Einschätzung des Immobilienmarktberichts als „Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung“ ganz richtig. (cn)

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