Immobilienobjekt - Gregor Marweld | Foto: Gregor Marweld

Gregor Marweld: Die Berliner Büroflächen-Ampel steht auf rot

Gregor Marweld zählt zu den erfahrensten Experten der Berliner Immobilienszene und hat sich in der Hauptstadt einen exzellenten Ruf als Immobilien- und Anlagespezialist erarbeitet. In seinem Buch „Das Wohnen der Zukunft: Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt – Herausforderungen und Chancen“ und seinem Blog „Marwelds Meinung“ beschäftigt er sich mit Immobilien-Themen, die die Hauptstadt bewegen.

Gewerbeflächen – gibt’s nicht

Die Berliner Wirtschaft boomt: 213.000 neue Arbeitsplätze sind in den letzten fünf Jahren in Berlin entstanden. Doch langsam wird es eng – sehr eng. Mit einer Leerstandquote von unter 2 % innerhalb des S-Bahn-Rings ist die Lage auf dem Büroflächenmarkt dramatisch. Will Berlin sein wirtschaftliches Wachstum fortsetzen, müssen neben neuen Wohnungen also auch deutlich mehr Büro- und Gewerbeflächen entstehen. Eine vorausschauende Politik darf diese Fakten nicht ignorieren. Wirtschaftssenatorin Ramona Pop hat den Ernst der Lage erkannt und will auch bei Gewerbeimmobilien vom kommunalen Vorkaufsrecht Gebrauch machen. 50 Millionen Euro aus dem Ankaufsfonds des Senats sollen für den Ankauf von Büro- und Gewerbeimmobilien reserviert werden.

Betriebe ziehen ins Umland

Weil es für Investoren und Projektentwickler lukrativer ist, hochpreisige Eigentumswohnungen in attraktiven Innenstadtlagen zu bauen, sind seit 2005 kaum noch neue Büro- und Gewerbeflächen in der City entstanden. Wer ein flächenintensives Gewerbe betreibt, hat in Berlin so gut wie keine Chance mehr und muss ins Brandenburger Umland ausweichen. Die unschöne Konsequenz: Berlin entgehen dadurch Gewerbesteuereinnahmen in beachtlicher Höhe. Einnahmen, auf die eine Stadt, die damit wirbt, arm aber sexy zu sein, nicht verzichten kann. Das Gewerbeflächen-Kataster, das der Senats gerade erstellen lässt, ist ein guter Anfang, neue Flächen zu identifizieren und zu erschließen. Bei einem jährlichen Gewerbeflächenverbrauch von 20 bis 25 ha sind die Reserven in knapp zehn Jahren allerdings erschöpft. Deshalb müssen die zur Verfügung stehenden Flächenpotenziale klug genutzt werden.

Start-ups brauchen Hauptstadt-Flair

Für innovative Start-ups, die der Treiber des Wachstums sind und auf die kreative Szene der Hauptstadt angewiesen sind, ist das Brandenburger Umland keine Alternative. Doch in Berlin ist der Markt für Büroimmobilien leergefegt. Und wer doch noch ein Büro ergattert, muss dafür 20 Euro pro Quadratmeter zahlen. Ein stolzer Preis, der das Budget junger Unternehmen sprengen dürfte. Wenn Berlin sein wirtschaftliches Wachstum nicht aufs Spiel setzen will, muss der Senat die Entwicklung von Büro- und Gewerbeflächen vorantreiben. Im Gegensatz zu anderen europäischen Metropolen verfügt Berlin noch über freie Flächen in nennenswertem Umfang. Zum Beispiel am S-Bahnhof Südkreuz, in der Eurocity nördlich des Hauptbahnhofs oder auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Grunewald.

Wohnen und Arbeiten rücken zusammen

Um dem steigenden Bedarf an Büro- und Gewerbeimmobilien gerecht werden zu können, muss das städtebauliche Konzept der Funktionstrennung zwischen Wohnen und Arbeiten neu ausgerichtet werden. Denn getrennte Wohn-, Arbeits- und Lebensbereiche sind aufgrund begrenzter Flächen nicht mehr realisierbar.  Wohnen, Leben und Arbeiten wird in Berlin in Zukunft gemeinsam gedacht. Gefragt sind urbane Quartiere, in denen man sich rund um die Uhr aufhalten kann. Mit Gebäudekomplexen, die alles unter einem Dach vereinen, was der moderne Großstädter des 21. Jahrhunderts braucht. Die Einführung der neuen Baurechtskategorie „Urbanes Gebiet“ zeigt, dass man die Zeichen der Zeit in Berlin erkannt hat.

Aktuell zieht der Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien wieder an. Vermutlich, weil sich Wohnimmobilien aufgrund hoher Erstellungs- und Transaktionskosten mit zwei Prozent Rendite nicht mehr rechnen. Außerdem gibt es für Büro-und Gewerbeimmobilien kein kooperatives Baumodell, das Investoren die Schaffung von 30 Prozent Sozialwohnungen aufnötigt. (bt)

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