Berliner Büromarkt: Leerstandsquote sinkt weiter | Foto: pixabay.com

Berliner Büromarkt: Leerstandsquote sinkt weiter

Zum Ende des dritten Quartals erreicht der bisherige Flächenumsatz des Jahres 2018 auf dem Berliner Büromarkt 591.200 Quadratmeter. Er liegt damit 16 Prozent unter dem Rekordwert des Vorjahres von 704.000 Quadratmetern. So stellt es Cushman & Wakefield in seiner aktuellen Büromarktstudie fest. Das Vermietungsvolumen bleibt mit dem erzielten Resultat jedoch auf einem hohen Niveau: Der Flächenumsatz übertrifft den Fünfjahresdurchschnitt für den Vergleichszeitraum der ersten drei Quartale um neun Prozent. Um ganze 28 Prozent übertrifft es sogar den langjährigen Zehnjahresdurchschnitt.

Angebotsmangel auf dem Büromarkt

Flächenanmietungen von Flexible-Workspace-Anbietern bleiben bislang unter dem Niveau des Vorjahres. Wurden in den ersten neun Monaten 2017 rund 26.000 Quadratmeter vermietet, so waren es im aktuellen Jahr nur 20.800 Quadratmeter. Weitere Gesuche sind im Markt vorhanden, doch wird es für die Anbieter schwerer, geeignete Flächen für ihre Konzepte zu finden. Ein Jahresumsatz wie im letzten Jahr, als 65.000 Quadratmeter für Flexible-Workspace-Flächen umgeschlagen wurden, ist für das Jahr 2018 eher unwahrscheinlich.

Als hemmender Faktor für den Flächenumsatz wirkt auch das stetig geringer werdende Flächenangebot im Bestand. Ende des dritten Quartals erreicht der Leerstand einen neuen Tiefstand von 307.200 Quadratmetern. Die Leerstandsquote beträgt Ende September lediglich 1,6 Prozent, zum Ende des Halbjahres waren es noch 2,2 Prozent. In den stark nachgefragten zentralen Lagen Berlins ist der Büromarkt noch angespannter. Hier sind nur noch rund 89.000 Quadratmeter für einen kurzfristigen Bezug verfügbar. Ein ähnlich niedriges Leerstandniveau gab es in Berlin zuletzt Anfang der 1990er-Jahre.

Großnutzer bevorzugt

Antje Helmer, Associate Director bei Cushman & Wakefield in Berlin, sagt: „Insbesondere für Nutzer, die Flächen im Segment unter 1.000 Quadratmetern suchen, ist es kaum noch möglich, kurzfristig geeignete Flächen zu finden. Während Großnutzer mit einem längeren Planungshorizont auf Projektentwicklungen ausweichen, ist eine Wartezeit von mehreren Jahren für kleinere Unternehmen keine Option. Zudem bevorzugen Eigentümer in der Regel zunächst die Anfragen von Großnutzern, bevor sie kleinteilige Flächen in ihren Projektentwicklungen anbieten.“ Dieser Trend war auch im dritten Quartal zu beobachten: Sechs der sieben Verträge über mehr als 5.000 Quadratmeter Bürofläche wurden als Vorvermietungen in Projektentwicklungen unterzeichnet. Im Gesamtjahr war dies bei zehn von 15 Verträgen in dieser Größenklasse der Fall.

Hinzu kommt, dass ein Großteil der Flächen in Neubauprojekten vom Büromarkt bereits absorbiert ist. Für die Flächen, die bis zum Jahresende fertig gestellt werden sollen (rund 42.000 Quadratmeter), beträgt die Vorvermietungsquote 75 Prozent. Von den mehr als 600.000 Quadratmetern neuer Büroflächen, die für 2019 erwartet werden, sind bereits heute mehr als 60 Prozent vermietet.

Durchschnitts- und Spitzenmieten steigen weiter

Der Wettbewerb um die knappen Flächen spiegelt sich in der Mietpreisentwicklung wider: Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete ist in den letzten zwölf Monaten um 4,50 Euro auf jetzt 32,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.

„Für besondere Flächen, wie zum Beispiel in den oberen Etagen des Office Towers Upper West, liegen die Preise mittlerweile deutlich über der Spitzenmiete von 32 Euro. Es ist davon auszugehen, dass für Bürotürme, die zukünftig an den Markt kommen, wie beispielsweise am Hauptbahnhof und in der MediaSpree, im Einzelfall Mietabschlüsse von mehr als 40 Euro pro Quadratmeter im Monat möglich sind. Der Wettbewerb um diese Flächen wird die Spitzenmiete weiter in die Höhe treiben“, so Antje Helmer.

Auch die über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate gewichtete Durchschnittsmiete befindet sich weiterhin im Aufwind. Sie notiert aktuell bei 19,70 Euro pro Quadratmeter und Monat. In den zentralen Bürolagen ergibt sich ein Durchschnittswert von 23,30 Euro monatlicher Quadratmetermiete. Damit spannt sich die Situation auf dem Büromarkt zunehmend an. (red)

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