BNP Paribas-Analyse: Berliner Investmentmarkt ganz vorn in Deutschland

Nachdem noch zum Jahresauftakt die bayerische Landeshauptstadt München hinsichtlich des gewerblichen Investitionsvolumens die Nase vorn hatte, wurde sie im zweiten Quartal von der Hauptstadt überholt. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr rund 2,9 Milliarden Euro in Berlin investiert, das sind noch einmal 41 % mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum und nur etwas weniger als der Halbjahresrekord aus 2015 (3,1 Milliarden Euro). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

München landet im bundesweiten Vergleich indessen auf Platz 2 mit rund 2,5 Milliarden Euro. Innerhalb von Portfolios verkaufte Objekte flossen nur zu einem vergleichsweise geringen Anteil in das Ergebnis ein: Mit rund 15 % ist der Anteil deutlich geringer als zur Jahresmitte 2016 (33 %).

„Der Berliner Investmentmarkt profitierte besonders von einer Vielzahl größerer Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich; deutlich mehr als die Hälfte des Volumens wurde in diesem Segment generiert“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Zu den bedeutendsten Abschlüssen zählen die Ankäufe des Rocket Towers in der Charlottenstraße durch Amundi, der Kauf der früheren Vattenfall-Zentrale in der Treptower Puschkinallee durch die BIma sowie der aktuellen Vattenfall-Zentrale in der Chausseestraße in Mitte durch Barings Real Estate Advisers. Dementsprechend ist auch der Anteil von Büroobjekten vergleichsweise hoch: Rund zwei Drittel des Volumens entfallen auf diese Assetklasse, während in der Vergangenheit nur selten die 50-%-Marke überschritten werden konnte.

Die Nachfrageseite hingegen ist wie gewohnt breit aufgestellt mit einer Vielzahl unterschiedlichster Investorentypen. Derzeit liegen Investment Manager, die für verschiedene Fondskonstruktionen, Versicherungen oder Pensionskassen einkaufen, mit rund einem Viertel des in Berlin investierten Kapitals auf Platz eins. Gemeinsam mit Spezialfonds, Pensionskassen und Equity/Real Estate Funds bilden sie das Führungsquartett, das für rund zwei Drittel des Ergebnisses sorgte. Wie auch in der Vergangenheit waren ausländische Investoren am Berliner Markt besonders aktiv. Auf sie entfällt mit circa 57 % erneut deutlich mehr als die Hälfte des Volumens, was nicht nur über dem bundesweiten Wert (46 %) liegt, sondern auch unter den Big Six zu den höchsten Werten zählt.

Renditen deutlich unter Vorjahresniveau

Berlins Beliebtheit bei Investoren und die angespannte Angebotsseite lassen sich auch an der Entwicklung der Renditen ablesen: An keinem anderen Standort haben sie stärker nachgegeben. Insbesondere bei Büroimmobilien war ein signifikanter Anstieg der Preise zu beobachten. Zur Jahresmitte liegt die Netto-Spitzenrendite für Büros bei 3,10 % und damit 60 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Bundesweit ist Berlin mittlerweile der teuerste Standort für Premiumobjekte in diesem Segment. Hier spiegelt sich auch der Nachfrageüberhang auf dem Bürovermietungsmarkt wider, aufgrund dessen insbesondere für die Hauptstadt ein hohes Mietsteigerungspotenzial prognostiziert wird. Aber auch für die übrigen Nutzungsarten haben die Renditen weiter nachgegeben. So sank die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lagen um 30 Basispunkte auf 3,30 % – in Ausnahmefällen können hier sogar höhere Faktoren erzielt werden – und für Logistikimmobilien um 45 Basispunkte auf 4,95 %.

Perspektiven

„Nach der sehr guten Halbjahresbilanz steht der Berliner Investmentmarkt in den Startlöchern für eine sehr gute zweite Jahreshälfte. Das gute wirtschaftliche Umfeld in Verbindung mit den derzeit auf dem Markt befindlichen oder bereits kurz vor Abschluss stehenden Deals, darunter auch einige größere Objekte, lassen auf ein erneut lebhaftes Halbjahr und einen guten Jahresendspurt hoffen. Aus derzeitiger Sicht deutet alles darauf hin, dass der Vorjahresumsatz von gut 5,4 Milliarden Euro bei weitem getoppt werden kann. Inwieweit sich das Volumen der bisherigen Rekordmarke aus dem Jahr 2015 (8,3 Mrd. €) annähern kann, bleibt jedoch abzuwarten“, so Jan Dohrwardt. (red)

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